Уплата налога с продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью, как правило, облагаются подоходным налогом по ставке 13%. Тем не менее, существуют юридические стратегии, позволяющие либо минимизировать, либо полностью избежать уплаты налогов при продаже недвижимости. Чтобы изучить их, следует понимать, как рассчитывается и осуществляется уплата налога с продажи недвижимости.

Стоит отметить, что при продаже недвижимости в определённых сценариях имеется возможность законно обойти налоговые обязательства.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Владельцы различной недвижимости, включая жилье (квартиры, коттеджи, жилые дома или комнаты), гаражи и земельные участки, обязаны выполнять свои налоговые обязательства, в частности по подоходному налогу с физических лиц. Если продолжительность владения недвижимостью падает ниже установленного срока, физические лица обязаны уплатить налог. Если соблюдён минимальный срок владения, подача декларации или уплата налога с продажи недвижимости не требуется. Минимальный срок владения варьируется и составляет 3 или 5 лет, в зависимости от типа недвижимости и различных нюансов.

Но из этого правила есть исключения. Обязанность по уплате налога не возникает при следующих обстоятельствах:

• недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи истёк трёхлетний срок владения;
• квартира была приобретена после 1 января 2016 года, но пятилетний срок владения истёк;
• цена продажи ниже цены покупки, но не менее чем на 70% от кадастровой стоимости;
• стоимость купли и продажи идентична и составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.

Определение минимального срока владения имеет решающее значение, поскольку оно определяет, когда владелец освобождается от обязанности платить НДФЛ при продаже имущества. Минимальный срок составляет три года, если недвижимость была получена в дар, унаследована, приобретена по договору ренты, унаследована в результате приватизации или служит единственным жильём. Семьи с двумя и более детьми пользуются специальным положением, освобождающим их от ожидания истечения минимального срока владения. От них не требуется уплата налога с продажи недвижимости независимо от срока владения или стоимости сделки.

Для других минимальный срок владения составляет пять лет и им также не требуется уплата налога с продажи недвижимости. Обратный отсчёт начинается с момента государственной регистрации права на жилье. В случае, когда речь идёт о квартире, полученной в рамках программы реновации столицы, время владения старым домом учитывается в периоде владения. Это предусмотрено налоговым кодексом.

Что касается договоров долевого участия, то обратный отсчёт начинается с момента полной оплаты, независимо от того, осуществляется ли это за счёт личных средств или с помощью ипотеки.

Какое жилье считается единственным

Один из часто задаваемых вопросов касается налоговых последствий при продаже единственного жилого объекта, такого как квартира. Положительным аспектом является то, что если на момент совершения сделки продаваемая недвижимость является единственным жилым активом, принадлежащим продавцу, и находится в собственности более 3 лет, уплата налога с продажи недвижимости не требуется. Минимальный срок, когда необходима уплата налога с продажи недвижимости, был пересмотрен два года назад, сократившись с 5 лет до нынешнего 3-летнего порога.

Более того, закон допускает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой. В случае возникновения налоговых обязательств такая практика не влияет на статус объекта недвижимости как единственного жилья, обеспечивая определённую степень гибкости для физических лиц при совершении сделок с недвижимостью.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Классификация совместно принадлежащего жилья зависит от отсутствия каких-либо других совместно принадлежащих жилых помещений. Недвижимость, приобретённая в результате дарения, наследования, покупки до вступления в брак или полученная в результате приватизации и принадлежащая исключительно одному из супругов, исключается из рассмотрения.

Например, если супружеская пара решает продать квартиру, совместно приобретённую три года назад, и только один из них является владельцем недвижимости, унаследованной до вступления в брак, уплата налога с продажи недвижимости для такой семьи не требуется. Если они приобрели квартиру в 2021 году, а затем загородный дом в 2022 году и решили продать квартиру в 2023 году, налог в размере 13% применяется к разнице между ценой покупки городского жилья в 2021 году и ценой продажи в 2023 году.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Выручка от продажи квартиры или любой другой недвижимости освобождается от налогообложения по истечении минимального срока владения недвижимостью.

Например, если вы приватизировали недвижимость в январе 2019 года, вы имеете право продать её без налоговых обязательств, начиная с января 2022 года, поскольку к этой категории применяется трёхлетний срок владения. И наоборот, если вы приобретаете недвижимость в 2023 году, не подпадая при этом под какую-либо льготную категорию, вы можете продать её без необходимости декларирования или уплаты налогов только по истечении стандартного пятилетнего периода, то есть в 2028 году.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Уплата налога с продажи недвижимости осуществляется по ставке на доходы физических лиц в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Налоговый резидент определяется как гражданин России или иностранец, проживающий в стране более 183 дней в течение календарного года. Примечательно, что от этого критерия освобождаются российские военнослужащие и государственные служащие, дислоцированные за рубежом, поскольку фактическое время, проведённое за пределами страны, не влияет на их налоговый статус.

При продаже недвижимости от продавца не обязательно требуется уплата налога с продажи недвижимости в размере 13% или 30% от указанной в договоре стоимости недвижимости. Расчёт окончательного налога предполагает определение налоговой базы одним из двух методов:

1. Фактическая выручка по договору купли-продажи.
2. 70% от кадастровой стоимости жилья.

При подаче декларации и налоговая служба самостоятельно выбирает метод расчёта и налоговую базу, которая даёт более высокую сумму.

Например, давайте рассмотрим пример продажи квартиры по договору купли-продажи за 2,5 миллиона рублей. В случае внесения этой суммы в декларацию налоговая служба, согласно действующим нормам Налогового кодекса, проверяет кадастровую стоимость. Допустим, в данном случае она составляет 5,3 миллиона, а 70% от этой стоимости составляет 3,71 миллиона рублей. Следовательно, 13% от 70% кадастровой стоимости составляют 482 300 рублей. Это превышает налог с фактической продажи. Так рассчитывается размер суммы и осуществляется последующая уплата налога с продажи недвижимости.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

Начиная с 2022 года семьи с детьми были избавлены от налоговых последствий продажи недвижимости при условии, что они соответствуют определенным критериям:

• в семье есть двое или более несовершеннолетних детей, при этом максимальное возрастное ограничение для студентов дневной формы обучения составляет 24 года;
• после продажи имущества семья приобретает другое имущество (или делает это до 30 апреля следующего года);
• новая недвижимость имеет большую площадь и более высокую кадастровую стоимость;
• кадастровая стоимость продаваемого имущества не превышает 50 миллионов рублей.

Уплата налога с продажи недвижимости: как рассчитать сумму

Расчёт налога, подлежащего уплате при продаже недвижимости, предусмотрен Налоговым кодексом. Применимая ставка составляет 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, при условии, что сделка совершена до истечения минимального срока владения.

Расчёт и уплата налога с продажи недвижимости осуществляется по формуле:

Сумма налога = Стоимость недвижимости × 0,13. Например, продажа квартиры, приобретённой в 2021 году за 5 миллионов рублей, повлечёт за собой налоговые обязательства в размере 650 тысяч рублей.

Для снижения налогового бремени существуют три доступных метода:

• Ожидание истечения минимального срока владения. Срок владения 3 или 5 лет устраняет необходимость в подаче налоговой декларации.
• Используйте налоговый вычет. На налоговый вычет, который автоматически уменьшает налогооблагаемую сумму на 1 миллион рублей, можно претендовать, приложив заявление к налоговой декларации. Применение этого вычета к продаже вышеупомянутой квартиры за 5 миллионов рублей привело бы к уплате налога в размере 520 тысяч рублей, поскольку ставка применяется к уменьшенной сумме в 4 миллиона рублей.
• Примените метод учёта расходов на покупку. Этот метод применим к покупателям недвижимости при условии предоставления подтверждения расходов на покупку. При таком подходе уплата налога производится исключительно на основе разницы между суммой покупки и ценой последующей продажи.

В случаях, когда имущество передаётся по наследству или в дар, снижение налоговых расходов должно осуществляться с помощью первых двух методов. Например, если квартира, стоимость которой в настоящее время составляет 5 миллионов рублей, первоначально была приобретена за 4 миллиона рублей, приложение первоначального договора купли-продажи к налоговой декларации позволяет применять ставку 13% только к 1 миллиону рублей, а не ко всем 5 миллионам рублей. Уплата налога с продажи недвижимости рассчитывается от этой суммы.

Читайте также: Как продать унаследованную недвижимость.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Требование о подаче декларации возникает только в том случае, если не был соблюдён минимальный срок владения. Другими словами, если вы продаёте недвижимость, находящуюся в собственности более 3 или 5 лет, нет необходимости заполнять декларацию по 3-НДФЛ.

В тех случаях, когда требуется подача декларации и уплата налога с продажи недвижимости, важно собрать следующие документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• выписка с банковского счета или квитанция, подтверждающая поступление денежных средств;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход за минусом расходов».

Впоследствии, до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• заполните декларацию заранее, распечатайте её и лично подайте вместе с другими документами в налоговую инспекцию по месту жительства;
• повторяем действия первого пункта, но отправляем декларацию по 3-НДФЛ и сопроводительные документы по почте;
• заполнение декларации в личном кабинете налогоплательщика, что является наиболее удобным подходом, при котором вводимые данные автоматически вносятся в бланк.

После проверки документов определяется сумма налога, и уплата должна быть произведена до 15 июля того же года. Например, если вы продаёте квартиру в 2023 году, декларация должна быть подана в период с 1 января по 30 апреля 2024 года, а уплата НДФЛ должна быть произведена до 15 июля того же года.

Уплата налога с продажи недвижимости может быть произведена через любой банк, Госуслуги или с использованием личного кабинета налогоплательщика. Дополнительно доступна услуга «Уплата налогов физическими лицами».

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

В том случае, если вы получили доход, подлежащий декларированию, крайне важно подать декларацию в налоговый орган до 30 апреля следующего года и оплатить рассчитанный подоходный налог до 15 июля. Несоблюдение этих сроков может привести к штрафным санкциям:

• Штраф в размере 5% за несвоевременную подачу декларации. За каждый месяц просрочки взимается штраф в размере 5% от суммы налога, если декларация не подана вовремя (как предусмотрено статьёй 119 Налогового кодекса РФ);
• Штраф в размере 20% или 40% за уклонение от уплаты налогов. В этом случае взимается штраф в размере 20% от суммы налога, а в случае установления умышленного уклонения — например, попытки скрыть сделку — штраф увеличивается до 40% (в соответствии со статьёй 122 Налогового кодекса РФ). Важно отметить, что этот штраф применяется только в том случае, если налоговая инспекция выявит факт неуплаты. Если налогоплательщик самостоятельно обнаруживает недосмотр, уведомляет налоговый орган, уплачивает налог вместе со штрафными санкциями, то штраф в размере 40% не может быть наложен.
• Ежедневные штрафы. Штрафы в размере 1/300 от ставки Центрального банка России начисляются за каждый день просрочки платежа.
• Уголовное преследование за уклонение от уплаты налогов в значительных размерах. Уголовное преследование при попытке гражданина уклониться от уплаты налогов, если от него требуется уплата налога с продажи недвижимости, может иметь место, если неуплаченный налог превышает 900 тысяч рублей (как указано в статье 198 Уголовного кодекса РФ). Если это правонарушение совершается впервые и налогоплательщик подаёт декларацию, своевременно уплачивает налог, уголовное преследование прекращается.

Если декларация подана, но налог не уплачен вовремя, начисляются только штрафные санкции, а пени не применяются.

Читайте также: Как правильно сдавать квартиру посуточно.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог

Только владельцы недвижимости, которые продают недвижимость до истечения минимального срока владения, либо 3, либо 5 лет, обязаны подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ подоходного налога. Требование о трёхлетнем владении применимо к недвижимости, приобретённой в результате наследования, дарения и договоров аренды, а также к приватизированному или единственному жилью. Во всех остальных случаях необходим период ожидания в 5 лет.

Начало минимального срока владения недвижимостью отсчитывается от даты регистрации в Федеральном реестре. Исключения составляют объекты недвижимости, полученные в рамках программ переселения из аварийного жилья и инициатив по реновации, а также договоры долевого участия, по которым обратный отсчёт начинается с момента полной оплаты, независимо от того, была ли она произведена за счёт личных средств или ипотечного кредитования.

В случаях, когда уплата налога требуется, налогоплательщики имеют возможность использовать налоговые вычеты. Вычет по формуле «доходы минус расходы» позволяет уменьшить налоговую базу на расходы, понесённые при покупке недвижимости, включая не только первоначальную стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке. Кроме того, налоговая база может быть уменьшена на 1 миллион рублей за счёт второго вычета. Важно отметить, что оба вычета не могут быть применены одновременно, хотя они доступны неограниченное количество раз.

Если недвижимость продаётся дешевле её кадастровой стоимости, уплата налога с продажи недвижимости должна осуществляться не с указанной в договоре суммы, а с 70% от её кадастровой стоимости.