Нужен ли предварительный договор купли-продажи недвижимости

Участие в сделках с недвижимостью по своей сути сопряжено с повышенными рисками, требующими дополнительной документации для смягчения потенциальных проблем. Одним из важных пунктов является предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Он заключается перед основным договором и служит подтверждением намерений участвующих в сделке сторон официально её оформить.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости

Представьте себя продавцом, стремящимся найти покупателя на вашу квартиру. По прошествии месяца на ваше объявление откликнулись только два человека. Первый склонен приобрести недвижимость со скидкой в размере 150 000 рублей, в то время как второй запросил отсрочку на один месяц, пока он cможет завершить продажу своей собственной недвижимости.

Хотя эти варианты могут быть и не идеальными, столкнувшись с ограниченным кругом потенциальных клиентов, необходимо принять решение. Не желая соглашаться на скидку, вы принимаете решение удовлетворить просьбу второго покупателя об отсрочке на один месяц. Но, учитывая значительные временные рамки, вы признаете потенциальную возможность того, что покупатель изменит своё мнение. Для защиты от этого риска необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

С точки зрения непрофессионала этот документ служит письменным обязательством либо купить, либо продать недвижимость. Он гарантирует, что стороны не смогут уклониться от своих обязанностей, не столкнувшись с последствиями.

Важно отметить, что покупатель в равной степени заинтересован в формализации намерений на бумаге. Продавая свою единственную квартиру, чтобы приобрести новую, покупатель сталкивается со значительными неудобствами, если продавец откажется от сделки. Это может временно оставить его без крова, что потребует срочного изучения альтернативных вариантов и дополнительных расходов на арендную плату.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимости представляется взаимовыгодным решением. Хотя в большинстве случаев это не обязательно, есть конкретные случаи, когда это становится необходимым. Например, при покупке недвижимости в ипотеку или при совершении сделок с участием несовершеннолетних.

Чем ПДКП отличается от основного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи недвижимости определяет намерения сторон, в то время как основной договор устанавливает юридически обязательные условия. Заключение предварительного соглашения не даёт права собственности на имущество покупателю и не приводит к выплате его стоимости продавцу. Оно лишь предполагает «резервирование» прав.

Внесение изменений в предварительное соглашение или его расторжение могут быть осуществлены по взаимному согласию сторон, и такие действия не влекут за собой никаких неблагоприятных последствий. Важно отметить, что нотариальное заверение не является обязательным условием для действительности предварительного соглашения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Составление предварительного соглашения не ограничивается конкретным лицом и может быть осуществлено любым из участников сделки, включая покупателя, продавца, нотариуса или юриста. Обращает на себя внимание тот факт, что ни регистрация в Росреестре, ни нотариальное заверение не являются обязательными. Чтобы придать предварительному соглашению юридическую силу, оно должно быть тщательно составлено в соответствии со спецификациями, изложенными в статье 429 Гражданского кодекса РФ, отражая формальности основного соглашения. Предварительный договор купли-продажи недвижимости неизменно содержит объект сделки, но важно отметить, что в нём не обязательно указывается цена.

Давайте теперь обрисуем основные черты и различия между предварительным и основным соглашением:

Обязательно ли заключать ПДКП

В большинстве случаев стороны предпочитают подписывать предварительное соглашение по собственной инициативе. Эта тенденция проистекает из преобладающих обстоятельств, связанных с повышением цен на недвижимость, что затрудняет для многих физических лиц выплату единовременной суммы. Особенно важно заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости при сделках, связанных с ипотекой, и когда в сделках с недвижимостью участвуют несовершеннолетние.

Как правильно составить ПДКП

Хотя жёстких правил составления такого документа не существует, обеспечение того, чтобы документ действительно защищал ваши права, требует добросовестного подхода. Ниже описаны важнейшие нюансы, которые требуют тщательного рассмотрения:

Форма

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть тщательно составлен в письменной форме. Устные соглашения не имеют юридической силы.

Основные условия

Этот документ должен включать два существенных условия: предмет (объекта недвижимости) и стоимость. Но в 2015 году требования были смягчены. В настоящее время обязательным является только предмет сделки. Тем не менее, стороны могут при желании указать и стоимость. Точное описание объекта недвижимости имеет первостепенное значение для устранения любой двусмысленности. Для достроенной недвижимости достаточно указать кадастровый номер и точный адрес. В случае объектов на стадии строительства обязательно наличие подробного описания, включающего номер подъезда, этаж, площадь и другие соответствующие детали.

Расчеты

Финансовые данные необходимо указывать только в том случае, если покупатель вносит задаток или авансовый платёж.

Срок действия

Стороны взаимно определяют сроки оформления сделки, включённые в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Обсуждение крайнего срока по умолчанию опущено, что делает документ действительным в течение одного года, если оно не указано в документе.

Ответственность сторон

Если участник решит уклониться от сделки, контрагент оставляет за собой право принудить его законными средствами соблюдать соглашение. В этом случае неплательщик будет обязан возместить связанные с этим расходы, такие как арендная плата за квартиру, понесённые покупателем, оставшимся без жилья из-за действий продавца.

Дополнительные условия

Всесторонний предварительный договор купли-продажи недвижимости выигрывает от включения различных условий. Речь идёт, в том числе об обстоятельствах, позволяющих сторонам расторгнуть документ без последствий, и сроке, предоставленного продавцу для освобождения имущества после продажи, а также последствия для стороны, отказывающейся от исполнения соглашения. Чем более детализированы эти условия, тем лучше они защищают интересы всех сторон.

Виды ПДКП

Предварительный договор купли-продажи недвижимости может иметь структуру и содержание, которая варьируется в зависимости от конкретных обстоятельств и характера покупаемого или продаваемого имущества.

При покупке квартиры от застройщика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости обычно заключается с застройщиком (юридическим лицом) после завершения строительства и получения всех необходимых документов. На этапе строительства обычно подписывается соглашение о долевом участии, поскольку предварительное соглашение не может относиться к объекту, который ещё не построен.

При покупке квартиры в ипотеку

В случае покупке квартиры по ипотеке в сделке участвуют как минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, предоставляющий кредит. Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи недвижимости возможно заключить без согласия кредитора, важно указать в нём действия сторон в случае отказа банка. Банки часто рекомендуют нотариально заверять предварительное соглашение на случай возможных споров.

При покупке квартиры с задатком или предоплатой

Участники сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости либо с задатком, либо с авансовым платежом, что является двумя различными понятиями.

Задаток — это частичный платёж, внесённый до подписания основного договора, указанный в предварительном соглашении и не превышающий стоимость недвижимости. Возврат задатка зависит от обстоятельств сделки. При этом различные сценарии определяют, будет ли он возвращён полностью, частично или не будет возвращён вообще.

Аванс — это платёж, произведённый до заключения основного договора, отличный от задатка и подлежащий возврату за вычетом сопутствующих расходов в случае расторжения сделки. Эти финансовые договорённости документируются отдельно от предварительного соглашения.

Продажа недвижимости при наличии несовершеннолетних

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение органа опеки и, в некоторых случаях, разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделки без необходимых согласований считаются недействительными. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, связанный с операцией с объектами, принадлежащими полностью или частично несовершеннолетним лицам, как правило, подлежат нотариальному заверению перед передачей в органы опеки и попечительства. Желательно представить два предварительных соглашения одновременно — одно касается продажи текущей недвижимости, а другое — покупки новой. Непредставление доказательств приобретения альтернативного жилья, соответствующего текущим условиям проживания или превышающего их, в течение указанного срока может привести к аннулированию сделки купли-продажи.

Общие риски предварительного договора

Предварительное соглашение сопряжено с неотъемлемыми рисками, наиболее распространённым из которых является потенциальный сценарий, когда одна из сторон не желает или не в состоянии выполнить свои обязательства. Это приводит к спору, который может потребовать разрешения юридическим доступным способом. Ещё одна проблема, которая может возникнуть, — это трудности для покупателя с возвратом своих средств.

Важно подчеркнуть, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не наделяет покупателя правами собственности. Он налагает обязательство завершить подготовку основного договора купли-продажи. Это оставляет место для потенциальных споров.

Более того, предварительное соглашение связано теми же формальностями, что и основной договор купли-продажи. Например, если стороны формулируют своё намерение купить и продать долю в правах на недвижимое имущество, предмет должен быть точно описан, а предварительный договор должен быть нотариально заверен, чтобы сохранить его юридическую силу. Несоблюдение установленной формы договора влечёт за собой риски, которые могут поставить под угрозу защиту интересов сторон в судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным, что подразумевает потенциальную потерю аванса или задатка, если основной контракт не будет заключён по разным причинам, включая проблемы с документацией на объект. Любая из сторон обладает прерогативой инициировать расторжение предварительного соглашения в судебном порядке.

Читайте также: Как правильно сдавать квартиру посуточно.

Риски покупателя при заключении предварительного договора

Неопределённость по поводу перспектив заключения основного контракта:

• Риск. Нет никакой гарантии, что основной контракт будет заключён окончательно, так как продавец оставляет за собой право отказаться от его заключения.
• Последствия. Покупатель сталкивается с потенциальной потерей времени и усилий, составляя предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Сокрытие обременений:

• Риск. Продавец может не раскрыть информацию об обременениях имущества, таких как залог, договоры аренды или аннуитетные соглашения. Сделки, связанные с обремененным имуществом, не могут быть совершены, что приводит к потенциальной потере времени для покупателя.
• Последствия. Покупатель может столкнуться с осложнениями и задержками при обнаружении нераскрытых обременений, влияющих на осуществимость сделки.

Возможность срыва договорных сроков:

• Риск. Существует риск несоблюдения установленного срока заключения основного контракта, что потенциально может привести к признанию его недействительным.
• Последствия. Покупатель может столкнуться с юридическими и договорными последствиями, включая возможную утрату предварительного соглашения.

Проблемы с одобрением банком ипотечных сделок:

• Риск. Банк может не одобрить выбранную квартиру при ипотечных сделках, а другие проблемы, связанные с документами, могут ещё больше задержать покупку квартиры.
• Последствия. Задержки в процессе утверждения могут привести к увеличению сроков и потенциальным проблемам с получением финансирования.

Разрешение органов опеки на сделки с участием несовершеннолетних:

• Риск. При сделках с участием несовершеннолетнего органы опеки могут отказать в одобрении продажи имущества.
• Последствия. Покупатель может столкнуться с препятствиями при завершении сделки, требующими дополнительных согласований и потенциально приводящими к задержкам.

Понимание и снижение этих рисков имеет решающее значение для покупателей, заключающих предварительные соглашения. Это подчёркивает важность тщательной юридической проверки перед завершением любой сделки с недвижимостью.

Риски продавца при заключении ПДКП

Потенциальные покупатели могут отказаться подписывать основной контракт, что создаёт риск потери ценных перспектив. Ещё одна проблема связана с возможностью пропуска крайнего срока для завершения работы над основным контрактом.

Если покупатель решит отказаться от сделки в последний момент, продавец может понести значительную потерю времени — от первоначального заключения предварительного соглашения до окончательного подписания основного контракта. В таких случаях продавец вынужден искать нового покупателя.

В случаях, когда предварительный договор купли-продажи недвижимости остаётся неисполненным по вине продавца, у продавца возникает обязательство возместить покупателю обеспечительный платёж.

Ошибки при заключении ПДКП

В общих чертах условий предстоящего основного соглашения отсутствует достаточная детализация. Хотя покупатель предоставляет задаток, в контракте это явно не указано. В случае срыва транзакции по вине продавца возникает обязательство вернуть задаток в двойном размере.

Заметную озабоченность вызывает предварительный договор купли-продажи недвижимости без нотариального заверения.

Более того, перспектива заключения сделки на значительную сумму в рамках предварительного договора купли-продажи вызывает финансовые соображения, которые требуют тщательного изучения.

Читайте также: Уплата налога с продажи недвижимости.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

В случае невыполнения стороной своих обязательств регрессным средством, как правило, является судебный иск, и судебные решения часто принимаются в пользу потерпевшей стороны.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет юридическую силу, заставляя сторону, нарушившую договор, не только выполнять свои обязательства, но и нести финансовое бремя штрафов, издержек и убытков.

Расторжение предварительного соглашения может произойти при различных обстоятельствах, включая:

• незаключение основного договора;
• обоюдное согласие на расторжение;
• признание судом договора недействительным;
• одностороннее расторжение.