Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

  • 0
  • 124
  • 11 мин.

Аренда складов, офисов или торговых площадей обычно предполагает обязательства на несколько лет. Такое соглашение обеспечивает арендодателю стабильный источник дохода, в то же время предлагая арендаторам гарантию безопасной и бесперебойной деловой среды. В этом случае возникает вопрос, надо ли и как зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Когда и как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре правильно (изображение создано с помощью нейросети)

Без регистрации договор оставляет арендатора незащищённым. Последствия этого могут потенциально привести к внезапному его выселению без обращения в суд.

Зачем регистрировать договор аренды

Основной целью регистрации договора аренды является защита прав арендодателя, гарантирующая, что недвижимость остаётся в его собственности и не передаётся другой стороне. Эта мера предосторожности особенно важна при долгосрочной аренде, рассчитанной на год и более. В связи с этим стало обычной практикой заключать договора сроком на 11 месяцев, поскольку в этом случае зарегистрировать договор аренды в Росреестре не требуется.

Решение зарегистрировать договор аренды в Росреестре обеспечивает и дополнительное преимущество — упрощение работы налоговой службы. Это включает в себя рассмотрение жалоб соседей и пострадавших жителей, а также обеспечение соблюдения мер контроля. Регистрация договора приводит к созданию записи об обременении в ЕГРН, что позволяет Федеральной налоговой службе легко получить доступ к этой информации, тем самым повышая эффективность её деятельности.

Какие договоры аренды подлежат обязательной регистрации

В дополнение к установлению долгосрочных арендных отношений продолжительностью в год и более между физическими лицами, крайне важно зарегистрировать договор аренды в Росреестре в различных случаях, описанных в законодательстве. Регистрация требуется при заключении следующих договоров:

Кроме того, в некоторых случаях требуется не только зарегистрировать договор аренды в Росреестре, но и субаренды, и безвозмездного землепользования. Но эти случаи считаются исключениями из общего правила, а их конкретный перечень установлен федеральными законами (подробно изложен в статье 26 Земельного кодекса РФ).

Документы для регистрации

Как арендатор, так и арендодатель имеют возможность зарегистрировать договор аренды в Росреестре при условии, что они предоставят необходимый пакет документов.

Список документации включает паспорт лица, подающего заявление, договор аренды, акт передачи помещения и подтверждение уплаты государственной пошлины. Конкретные требуемые документы могут варьироваться в зависимости от стороны, участвующей в сделке.

Для представителя, действующего от имени юридического лица, наряду с паспортом необходим документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть приказ о назначении на должность генерального директора или нотариально заверенная доверенность для рядового сотрудника.

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре необходимо предоставить несколько его копий: по одной для каждой стороны, участвующей в сделке, и дополнительная копия для Росреестра. К договору прилагается акт приёма-передачи недвижимости.

Как предусмотрено в статье 333.33 Налогового кодекса РФ в отношении размера государственной пошлины, сбор уплачивается физическим лицом, подающим заявление о регистрации, будь то арендодатель или арендатор. Структура сбора отличается для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц:

  • 2000 рублей для индивидуальных предпринимателей;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Способы оплаты также различаются: индивидуальные предприниматели имеют возможность произвести оплату через банковский счёт или банковскую квитанцию, в то время как юридические лица должны использовать исключительно банковский счёт. Способы оплаты включают МФЦ, банки или онлайн через Госуслуги. Документация, подтверждающая платёж, такая как квитанция или платёжное поручение, служит подтверждением завершённой транзакции.

Подготовка договора для регистрации в Росреестре
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре и какие документы для этого потребуются (изображение создано с помощью нейросети)

Какие договоры аренды подлежат обязательной регистрации

Зарегистрировать договор аренды в Росреестре в обязательном порядке следует при определённых обстоятельствах, выходящих за рамки просто соглашений о долгосрочной аренде на год или более между физическими лицами. Применимые случаи, подкреплённые соответствующими законодательными положениями, описаны ниже:

  • Договор аренды недвижимости. Любой договор аренды недвижимого имущества сроком не менее одного года требует регистрации (статья 609 Гражданского кодекса РФ).
  • Договор аренды зданий и сооружений. Аналогичным образом требуется зарегистрировать договор аренды в Росреестре, если речь идёт о зданиях и сооружениях, сроком на один год и более (статья 651 Гражданского кодекса РФ).
  • Договор аренды предприятия. Сдача предприятий в аренду подпадает под требования обязательной регистрации, изложенные в статье 568 Гражданского кодекса РФ.
  • Договор социального найма. Договоры социального найма сроком на один год и более подлежат обязательной регистрации.

Некоторые исключительные случаи предполагают обязательную регистрацию договоров аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельным участком. Но они считаются исключениями из общего правила, и их конкретный перечень регулируется федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Как происходит государственная регистрация договора аренды

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре и что для этого требуется. Процесс подачи документов сопровождается соответствующей отметкой об обременениях в ЕГРН. Это можно сделать либо напрямую обратившись в кадастровую службу, либо воспользовавшись через МФЦ.

При выборе МФЦ необходимо записаться на приём и явиться в назначенное время с полным пакетом документов. После подачи заявителю выдаётся квитанция, содержащая номер заявления, что облегчает отслеживание хода регистрации.

В качестве альтернативы документы для регистрации могут быть отправлены в Росреестр обычной почтой или через официальный сайт агентства. При отправке по почте все документы, включая заявление, должны быть нотариально заверены с описью вложения. В последнем случае электронная подпись каждой стороны сделки обязательна. В этом случае зарегистрировать договор аренды в Росреестре можно в течение девяти рабочих дней.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре: сбор документов

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре следует собрать необходимую документацию, которая варьируется в зависимости от правового статуса сторон, участвующих в сделке. К юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предъявляются особые требования, при этом ниже перечислены несколько категорий необходимых документов:

Для всех сторон:

  • Заявление на регистрацию. Если подача осуществляется через МФЦ, сотрудник центра заполнит заявление.
  • Квитанция о государственной пошлине. Заявитель может предоставить платёжные реквизиты в МФЦ. Физические лица и индивидуальные предприниматели имеют возможность оплатить сбор наличными через терминал, в то время как юридические лица обязаны осуществлять платежи исключительно через расчётный счёт. Индивидуальные предприниматели также имеют возможность произвести оплату наличными.
  • Договор аренды. Документ сопровождается передаточным актом в трёх экземплярах.
  • Паспорт заявителя.

Для индивидуальных предпринимателей и физических лиц:

В дополнение к вышесказанному, индивидуальным предпринимателям и физическим лицам, сдающим в аренду заложенную недвижимость, требуется согласие банка. Более того, обеим этим категориям заявителей, если они приобрели недвижимость в браке, требуется либо нотариально заверенное согласие супруга на аренду, либо решение суда, подтверждающее право распоряжаться имуществом.

Для юридических лиц:

Юридические лица, чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре должны предоставить:

  • устав компании;
  • если в сделке участвует директор компании, протокол о его назначении, а в случае задействования другого должностного лица, доверенность за подписью директора на представительство;
  • выписка из ЕГРН, ИНН и ОГРН;
  • в случае крупной сделки (когда доход от аренды превышает четверть средств и имущества организации за весь период) требуется протокол, подтверждающий такую сделку;
  • в некоторых случаях также может потребоваться справка о том, что сделка не является крупной для компании;
  • если устав компании предусматривает одобрение таких сделок, протокол об одобрении сделки и, возможно, сертификат, подтверждающий, что аренда не квалифицируется как сделка с заинтересованностью для компании.

Для представителей:

  • если заявление подаёт представитель, необходима нотариально заверенная доверенность;
  • важно отметить, что для сдачи помещений в аренду требуется письменное согласие банка.

Срок действия:

Срок действия договора аренды указан в самом документе. Если срок не указан, договор считается бессрочным. Если установлен определённый срок действия, например, пять лет, отношения прекращаются по его завершению. Для продления требуется составить новый и заново зарегистрировать договор аренды в Росреестре, если его срок превышает один год.

Читайте также: Как правильно составить претензию застройщику.

Причины возможного отказа

Хотя предоставление всех необходимых документов, оформленных правильно, как правило, обеспечивает успешную регистрацию, распространённые недостатки, которые могут привести к отклонению заявки, включают:

  • рукописные исправления в документах;
  • неполный пакет документов (обычно на заполнение даётся до трёх месяцев);
  • неурегулированные права на аренду помещения (например, отсутствие согласия банка, держащего объект в залоге, отсутствие согласия супругов на совместно приобретённое имущество и т.д.);
  • имущество под арестом;
  • представитель собственника имущества явился на сделку вопреки запрету собственника на проведение сделок без его личного участия.

В случае выявления таких недостатков Росреестр уведомляет заявителя о приостановлении или полном отказе в регистрации, используя письменные уведомления, сообщения в личном кабинете сайта или связь посредством звонков или SMS от специалиста. Если документы полны и не содержат дефектов, можно зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Регистратор обычно вносит запись в ЕГРН и ставит отметку в договоре аренды в течение девяти дней.

Расторжение договора аренды
Как расторгнуть договор аренды (изображение создано с помощью нейросети)

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Часто проблемы при сделках с недвижимостью связаны с соображениями оплаты, особенно когда речь идёт о колебаниях стоимости недвижимости. Решение таких вопросов зависит от условий, первоначально изложенных в контракте. Как правило, любые изменения этих условий требуют взаимного согласия обеих сторон, если в контракте явно не указано иное.

Если в договоре аренды не предусмотрено изменение арендной платы, получение согласия арендатора становится обязательным условием для внесения любых изменений. Примечательно, что при отсутствии положения договора, допускающего расторжение в случае отказа, арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в ответ на несогласие арендатора.

В случаях, когда контракт предусматривает индексацию арендной платы, арендодатель сохраняет за собой прерогативу корректировать арендные ставки. Эта корректировка должна соответствовать общему росту цен, сохраняя соблюдение договорных положений.

Если договор уполномочивает арендодателя изменять цены в одностороннем порядке, такие корректировки могут производиться по усмотрению арендодателя, хотя и не чаще одного раза в год. Следовательно, арендатор обязан согласиться с пересмотренными условиями оплаты в пределах, определённых договором.

Читайте также: Как лучше погасить ипотеку досрочно.

Как расторгнуть договор аренды

Необходимо понимать не только, как зарегистрировать договор аренды в Росреестре, но и расторгнуть его. Прекращение отношений между арендодателем и арендатором может быть осуществлено тремя способами:

  • Одностороннее расторжение договора (если это предусмотрено условиями). Право на расторжение договора в одностороннем порядке, как определено в части 2 статьи 450 и пункте 6 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, обычно излагается в заключительных разделах документа или в положениях, касающихся невыполнения арендодателем своих обязательств. выполнять обязательства. В случаях, когда этот вариант прямо не указан, стороны обычно стремятся достичь соглашения об условиях расторжения в соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
  • Взаимное соглашение. Стороны могут выбрать взаимное соглашение о расторжении договора аренды. Например, если арендатор инициирует расторжение договора, арендодатель может дать согласие при условии, что есть достаточно времени для поиска нового арендатора. В качестве альтернативы стороны могут договориться о продлении срока аренды с обновлёнными условиями посредством дополнительного соглашения.
  • Судебный иск. Если решение не может быть достигнуто вышеуказанными способами, сторона, инициирующая расторжение договора, может обратиться в суд. Обычно это происходит в случаях непримиримых конфликтов.

Перечень подобных ситуаций включает:

  • разрушение, затопление или повреждение имущества пожаром;
  • банкротство одной из сторон;
  • неспособность арендатора платить арендную плату при отказе освободить помещение;
  • сокрытие арендодателем существенных недостатков имущества, препятствующих его использованию;
  • форс-мажорные ситуации.

Чтобы добиться расторжения договора законным путём, инициирующая сторона должна сначала предложить другой стороне соглашение о расторжении в соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Данное предложение отправляется заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке со сроком действия 30 дней, если в письме не указано иное.

Если предложение не будет принято в течение указанного срока или адресат отклонит его, инициирующая сторона может обратиться в суд. На данном этапе решающее значение имеют доказательства нарушений, такие как отчёты о несчастных случаях или справки МЧС об уничтожении имущества.

Подходящая судебная инстанция для рассмотрения спора зависит от статуса истца — индивидуальные споры рассматриваются районным судом, в то время как юридические споры подпадают под юрисдикцию арбитража. Решение суда вступает в силу в течение месяца, и, если оно влечёт за собой расторжение договора, оно передаётся в Федеральный реестр.

  • 124