Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости

  • 0
  • 158
  • 9 мин.

Договор купли-продажи является ключевым документом, скрепляющим сделку между продавцом недвижимости и покупателем. Тем не менее, обе стороны, участвующие в сделке, сохраняют возможность оспорить её действительность в суде, что потенциально может привести к возврату имущества.

Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости в определённых случаях
Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости, если ваши права нарушены (изображение создано с помощью нейросети)

В этой статье мы рассмотрим, как оспорить сделку купли-продажи недвижимости, какие факторы могут сделать документ недействительным.

Основания оспаривания договора купли-продажи

При обычных обстоятельствах, после заключения договора купли-продажи недвижимости, результат очевиден: покупатель вступает во владение объектом, а продавец получает согласованную оплату. Но бывают случаи, когда документ может быть признан недействительным. Эти ситуации обычно вытекают из различных несоответствий при заключении договора, таких как несоблюдение требований законодательства.

Недействительные сделки можно разделить на два вида, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ:

  • Недействительные по умолчанию. Они не имеют юридических последствий с момента их совершения и по своей сути являются недействительными без необходимости признания судом. Закон чётко определяет, какие сделки подпадают под эту категорию, делая их недействительными по умолчанию.
  • Оспариваемые недействительные сделки. Для признания их недействительными требуется юридическое оспаривание в суде. При отсутствии каких-либо юридических действий со стороны любой из сторон сделка остаётся действительной, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка не влечёт за собой юридических последствий, обе стороны обязаны вернуть то, что они получили в соответствии с условиями договора. В этом случае можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости и признать договор недействительным. Затем покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, в то время как продавец обязан возместить покупателю уплаченные средства.

Существуют различные обстоятельства, которые могут привести к оспариванию договора купли-продажи. Давайте рассмотрим некоторые из основных причин ниже.

Стороны заключили сделку в неправильной форме

Договор купли-продажи недвижимости является юридически обязательным соглашением, которое должно быть оформлено в письменной форме в соответствии со статьёй 550 Гражданского кодекса РФ. Это должен быть единый документ, подписанный всеми вовлечёнными сторонами. Если соглашение было устным или в нем отсутствовали необходимые подписи заинтересованных сторон, оно считается недействительным и можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости.

Сделка нарушает закон

Жилищный кодекс содержит конкретное положение, которое предусматривает, что собственники недвижимости не могут заключать сделки, в результате которых доля каждого из них в жилом помещении упадёт ниже шести квадратных метров (как указано в пункте 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Из этого правила есть несколько исключений, но в качестве общего принципа такие сделки будут считаться недействительными, поскольку они противоречат установленным правовым стандартам.

Чтобы предотвратить подобные проблемы, служба регистрации недвижимости «Контур» предоставляет возможность для сбора исчерпывающей информации о недвижимости. Используя этот сервис, вы можете получить доступ к подробным отчётам, которые содержат важные данные, включая общую площадь квартиры и количество связанных с ней владельцев.

Оспариваемые сделки купли-продажи недвижимости
Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости в суде (изображение создано с помощью нейросети)

Сделка мнимая или притворная

Стороны иногда участвуют в фиктивных сделках исключительно для видимости, когда, на первый взгляд, все формальности кажутся выполненными должным образом. Но на самом деле вовлечённые стороны не намерены осуществлять действия, ради которых якобы проводится сделка.

Фиктивная сделка может также проявляться, когда стороны желают скрыть другой контракт под её прикрытием. Такая ситуация возникает, когда продавец и покупатель по какой-либо нераскрытой причине решают не заключать договор купли-продажи с обременением. Вместо этого они оформляют договор дарения с одновремённым переводом средств за приобретение объекта недвижимости. В таких случаях договор дарения служит фиктивной сделкой, поскольку скрывает лежащий в его основе договор купли-продажи, и это позволяет оспорить сделку купли-продажи недвижимости.

Одна из сторон сделки недееспособна

Лица, признанные в судебном порядке недееспособными, не всегда могут быть осведомлены о том, что недобросовестные продавцы или покупатели на рынке недвижимости могут воспользоваться их уязвимостью. Следовательно, сделки с участием недееспособных физических лиц, как правило, считаются недействительными.

В случаях, когда лицо обладает дееспособностью по формальным основаниям, но не способно осознавать значение своих действий на момент заключения договора, существует возможность оспаривания сделки в судебном порядке, как указано в статье 177 Гражданского кодекса РФ.

Лица в возрасте до 18 лет не обладают полной дееспособностью, и их родители или законные опекуны действуют от их имени. Следовательно, сделки, совершенные без необходимого согласия детей младше 14 лет, считаются ничтожными, а при наличии лиц в возрасте от 14 до 18 лет можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости.

Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости при регистрации в квартире несовершеннолетних (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Как снять с кадастрового учёта снесённый дом.

Сделка совершена без согласия другого лица

В соответствии с требованиями законодательства необходимость получения согласия другой стороны является обязательным условием для совершения различных сделок. Например, при отсутствии брачного соглашения один из супругов, участвующий в покупке или продаже недвижимости, должен получить нотариально заверенное согласие своего партнёра. Неполучение такого согласия способно привести к тому, что второй супруг может оспорить сделку купли-продажи недвижимости.

Эти требования к согласию распространяются и на различные другие ситуации. Физическое лицо, проходящее процедуру банкротства в рамках процесса реструктуризации долга, не может совершать конкретные сделки без получения согласия назначенного финансового управляющего.

В случаях, связанных со сделками с недвижимостью, владельцем которой является несовершеннолетний, согласие соответствующих органов опеки и попечительства является обязательным условием.

Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения

Если сторона договора купли-продажи недвижимости неверно истолковывает его предмет или основные условия, есть возможность оспорить такую сделку. Основная предпосылка заключается в том, что если бы участник сделки правильно понимал её условия, он бы вообще не стал в ней участвовать.

Рассмотрим сценарий, в котором физическое лицо приобретает земельный участок с намерением построить дом, только чтобы позже обнаружить, что строительство на этой земле запрещено. Кроме того, например, продавец может указать в договоре одну площадь недвижимости, после чего выяснится, что фактический её размер меньше.

Чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимости необходимым убедить суд в том, что покупатель проявил должную осмотрительность при приобретении недвижимости. Это предполагает демонстрацию того, что перед сделкой были проведены надлежащие проверки имущества, и любая дезинформация или обман имели место, несмотря на эти усилия.

Сделки могут быть оспорены, если один из участников был принуждён, подвергся давлению, угрозам или столкнулся с неблагоприятными обстоятельствами при заключении договора. Это распространяется на ситуации, когда сторона была намеренно введена в заблуждение, например, когда оценщик намеренно занижал стоимость объекта недвижимости.

Оспорить сделку купли-продажи недвижимости можно, когда она приравнивается к принудительной. Это подразумевает, что одна сторона была вынуждена заключить контракт из-за сочетания сложных жизненных обстоятельств, а другая сторона извлекла выгоду из этой уязвимой ситуации.

Кто может оспорить сделку купли-продажи недвижимости

При сделках с недвижимостью, если нарушаются права одной из сторон, у них есть законное право оспорить сделку в суде. Но в некоторых случаях третья сторона также может иметь право обратиться за правовой защитой, как это предусмотрено законом.

Например, если один из супругов продаёт квартиру без получения необходимого согласия от другого, то второй может инициировать судебное оспаривание сделки, даже если он не является прямой стороной договора. При участии дееспособного физического лица, которое не смогло осознать значимость своих действий, можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Эту инициативу может предпринять любая сторона, интересы которой были ущемлены в результате такой сделки. В случаях, когда вовлечённое лицо впоследствии было объявлено юридически недееспособным, его законный опекун имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимости от его имени.

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Ничтожная сделка по своей природе не требует формального признания недействительной, поскольку она не способна порождать юридические последствия. Тем не менее, для того чтобы стороны осуществили возврат всего, что было получено по ней, должны быть применены юридические последствия для признания недействительности сделки. Претензия с этим конкретным требованием может быть подана в течение трёхлетнего срока. Этот срок начинается с даты, когда стороны первоначально приступили к исполнению недействительной сделки.

Срок оспаривания спорной сделки меньше и позволяет сделать это в течение одного года. Обратный отсчёт этого срока начинается в тот день, когда участнику сделки становится известно о признаках, указывающих на её недействительность.

Что необходимо проверить, чтобы сделку купли-продажи не оспорили
Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости и что необходимо предпринять, чтобы этого не случилось (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Регистрация в новой квартире: пошаговая инструкция.

Что проверить перед покупкой квартиры

Покупатель, который тщательно провёл всестороннее исследование как в отношении продавца, так и в отношении объекта недвижимости перед совершением сделки, как правило, считается действующим добросовестно. Эти шаги следует предпринять, чтобы потом нельзя было оспорить сделку купли-продажи недвижимости. В следующем контрольном перечне описаны важнейшие аспекты, которые следует тщательно изучить:

Получите справки о дееспособности. Получите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы установить дееспособность владельца недвижимости.

  • Просмотрите кредитную историю. Ознакомьтесь с кредитной историей, чтобы определить, ведётся ли какое-либо исполнительное производство в отношении продавца, находится ли он в состоянии банкротства или в предбанкротном состоянии.
  • Изучите историю передачи права собственности. Тщательно изучите историю передачи права собственности на недвижимость, чтобы получить чёткое представление о предыстории объекта.
  • Проверьте объект на наличие зарегистрированных лиц. Подтвердите, полностью ли объект освобождён и не осталось ли в нем зарегистрированных жильцов.
  • Пообщайтесь с соседями. Опросите соседей, чтобы выяснить проживает ли продавец в этой квартире на самом деле и зафиксируйте их ответы в письменной форме.
  • Получите у продавца все документы. Получите все необходимые документы от продавца с помощью акта приёма-передачи, включая выписку из домовой книги, записи о финансовых и личных счетах, а также справку об отсутствии задолженности, среди прочего.
  • Соберите информацию о владельцах. Изучите информацию обо всех нынешних и прошлых владельцах недвижимости, а также о физических лицах, которые временно или постоянно проживают в квартире или которые ранее в ней проживали.
  • Изучите потенциальные претензии третьих лиц. Проверьте квартиру на возможные существующие или потенциальные права третьих лиц на недвижимость.
  • Защита имущественных прав детей. Проверьте, нет ли каких-либо нарушений имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, особенно тех, кто, возможно, ранее проживал в квартире.
  • Проверка доверенности. Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь, что документ был заверен нотариусом.

Тщательно проведя все проверки, покупатель может значительно снизить риски возможности оспорить сделку купли-продажи недвижимости, и совершить надёжную инвестицию.

  • 158