Как оформить реконструкцию частного дома в 2023 году

  • 1
  • 175
  • 12 мин.

Реконструкция дома подразумевает существенное изменение структурного облика объекта недвижимости. Это включает в себя такие модификации, как изменение оконных проёмов, корректировка количества этажей, крыши или увеличением площади. Для этого необходимо получить разрешение, поэтому надо тщательно разобраться, как оформить реконструкцию частного дома, чтобы избежать юридических проблем.

Как оформить реконструкцию частного дома правильно
Как оформить реконструкцию частного дома, чтобы не получить отказ (изображение создано с помощью нейросети)

Если намерение состоит в замене вышедших из строя компонентов на аналогичные, то это мероприятие классифицируется как капитальный ремонт. В таких случаях, как правило, не требуется специальных разрешений и документов, поскольку фундаментальная структура остаётся неизменной. Часто домовладельцы проводят эти ремонтные работы в частном доме без уведомления Ростехнадзора, что по закону не является обязательным.

Понятие реконструкции дома

Концепция реконструкции прямо рассматривается в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГК РФ), Гражданском кодексе РФ и ряде других соответствующих нормативных правовых актов (НПА).

Реконструкция включает в себя такие действия, как возведение новых уровней любом из этажей, ремонт фундамента, расширение существующей конструкции или замена старого здания новым на том же месте. Эти мероприятия по своей сути приводят к изменениям характеристик объекта, включая изменения его общей площади, количества этажей и компонентов инфраструктуры, таких как отопление, электричество и водоснабжение, среди прочего. Поэтому требуется оформить реконструкцию частного дома.

Отличия перепланировки, реконструкции и капитального ремонта

Реконструкция частного дома — это понятие, которое часто путают с перепланировкой или капитальным ремонтом, но это ошибочное представление. Перепланировка в первую очередь включает в себя внутренние изменения внутри здания, в то время как капитальный ремонт здания — это замена или реставрация определённых элементов объекта недвижимости. Реконструкция включает в себя изменения, которые распространяются на площадь и фасад здания.

Для более чёткого разграничения давайте кратко обсудим перепланировку и капитальный ремонт.

Перепланировка, предусмотренная статьёй 25 «Жилищного кодекса РФ», относится к перепланировкам внутри здания, которые требуют внесения изменений в технический план строения. Это включает в себя такие действия, как перемещение дверных или оконных проёмов, перенастройка или демонтаж перегородок или добавление дополнительных ванных комнат. Чтобы выполнить перепланировку дома, необходимо получить разрешение районной администрации путём прямого обращения, либо через МФЦ.

Если вы столкнётесь с трудностями при получении разрешения на перепланировку, стоит проконсультироваться с юристом. Он может помочь вам оценить обоснованность отказа.

Капитальный ремонт предполагает замену или восстановление устаревших компонентов объекта недвижимости, в том числе тех, которые связаны с его инженерно-технической инфраструктурой и конкретными частями системы несущей конструкции. Важно отметить, что эти мероприятия не требуют внесения изменений в технический план или получения разрешений.

Реконструкция отличается существенными изменениями параметров объекта, обычно направленными на расширение общей площади или увеличение количества этажей. Эти комплексные изменения не характерны для перепланировки или капитального ремонта, поэтому требуется оформить реконструкцию частного дома.

Ключевые нормативные документы, регулирующие этот процесс, включают:

  1. Жилищный кодекс РФ (статьи 25-29);
  2. Гражданский кодекс РФ (статья 754 об ответственности подрядчика);
  3. Градостроительный кодекс РФ (статья 55);
  4. Градостроительный кодекс РФ (статья 51, части 1 и 2);
  5. СНиП 11-01-95 (Строительные нормы и правила);
В каких случаях оформлять реконструкцию частного дома не требуется
Когда и как оформить реконструкцию частного дома (изображение создано с помощью нейросети)

Документы для реконструкции дома

После тщательного изучения законодательной базы у вас не будет возникать вопрос, с чего начать. Как только проект и планы будут приведены в порядок, следующим шагом будет сбор полного пакета документов и подача их в муниципальный департамент архитектуры и градостроительства, чтобы оформить реконструкцию частного дома. Как узаконить эти действия?

Основные необходимые документы для этого включают:

  • заявку на проведение работ, которая может быть составлена в произвольной форме;
  • существующий план здания, представляющий текущее состояние дома до реконструкции;
  • архитектурные планы, иллюстрирующие предполагаемые изменения в конструкции;
  • техническое задание для подрядчиков, которые будут отвечать за строительные работы;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с подробным описанием всех физических лиц, зарегистрированных в качестве жильцов дома;
  • письменное согласие совладельцев или владельцев долевого участия (если такие имеются);
  • документы, подтверждающие ваше право собственности как на дом, так и на землю;
  • паспорт гражданина РФ владельца дома;
  • технический план, полученный в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Этот набор документов составляет начальную часть пакета для подачи заявления, чтобы оформить реконструкцию частного дома. Имейте в виду, что местные администрации могут вводить дополнительные требования, основанные на региональных правилах городского планирования.

Обработка заявки обычно занимает около 30 дней. Вы можете подать заявление не только непосредственно в соответствующий муниципальный департамент, но и в МФЦ. Стоит отметить, что, особенно в Москве, некоторые МФЦ обслуживают как местных жителей, так и домовладельцев Московского региона. Продолжительность оформления документов в столичных МФЦ на реконструкцию недвижимости в Подмосковье может варьироваться.

Для тех, кто предпочитает полностью электронный процесс, теперь доступна возможность оформить реконструкцию частного дома в онлайн режиме. Для этого метода требуется верифицированная учётная запись и электронная подпись. Соответствующие рекомендации вы можете найти на портале Госуслуг.

До рассмотрения поданных документов крайне важно воздержаться от начала каких-либо строительных работ.

Какие документы нужны для реконструкции дома
Как оформить реконструкцию частного дома, собрав все требуемые документы (изображение создано с помощью нейросети)

Как оформить реконструкцию частного дома без разрешения

 Когда дело доходит до строительства, будь то новые работы или реконструкция, крайне важно получить необходимые разрешения в соответствии с местными правилами. Невыполнение этого требования может привести к штрафам в размере от 2 000 до 5 000 рублей для физических лиц, как указано в Кодексе об административных правонарушениях. Хотя на первый взгляд это может показаться относительно незначительным штрафом, важно отметить, что штрафы могут накапливаться, если строительство будет продолжаться без необходимых разрешений.

Существует вероятность и судебного разбирательства, которое может привести к сносу любых незаконно построенных или модифицированных сооружений. Такой судебный иск может быть инициирован, например, недовольным соседом.

Заниматься строительством, проигнорировав требование оформить реконструкцию частного дома, строго запрещено, особенно когда речь идёт о прокладке или перемещении инженерных коммуникаций. Проведение таких мероприятий без одобрения экспертов может быть опасным. Стоит понимать сложность детального мониторинга каждого элемента строительного проекта в процессе реконструкции частного дома.

Чтобы решить проблему существующих, но незаконных построек, правительство ввело программу «дачная амнистия». Эта инициатива упрощает процесс легализации недвижимости, построенной на участках, находящихся в частной собственности, до 1 марта 2018 года. Эта программа распространяется исключительно на сооружения, которые были завершены к указанному сроку. Если строительные работы завершены после этой даты, процесс легализации реконструкции частного дома становится более сложным. Потребуется выполнение всех этапов, от утверждения проекта до окончательного ввода в эксплуатацию.

Для строительных проектов, которые начались после 1 марта 2018 года, действует несколько иная процедура. В этом случае владельцы недвижимости могут оформить реконструкцию частного дома, уведомив местную администрацию о своём намерении. Хотя процесс уведомления отличается, требования к сопроводительной документации остаются неизменными. Крайне важно соблюдать соответствующие юридические процедуры, чтобы обеспечить соблюдение требований и избежать потенциальных штрафов, сноса или других юридических последствий.

Как получить разрешение на строительство частного дома в 2023 году можно узнать в этой статье.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

Получение разрешения на проект реконструкции сопряжено с рядом сопутствующих расходов. Эти финансовые обязательства могут быть разбиты на различные этапы с учётом затрат, связанных с различными аспектами процесса.

На этапе сбора документов одним из существенных расходов является оплата услуг специалиста по созданию проекта реконструкции. Цена на эту услугу, как правило, определяется в каждом конкретном случае с учётом таких факторов, как размер дома и сложность предстоящих работ.

Следует и предусмотреть в бюджете расходы, связанные с оформлением документации и юридическими аспектами проекта. Сюда входит стоимость приобретения технического паспорта на дом в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и государственная пошлина. Важно отметить, что конкретный размер государственной пошлины может варьироваться в зависимости от конкретного региона или субъекта РФ, где проводится реконструкция.

Также действует и государственная пошлина, связанная с регистрацией права собственности на реконструированный дом. Согласно Налоговому кодексу РФ, этот сбор составляет 350 рублей и указан в пункте 27 статьи 333.31.

Прежде чем оформить реконструкцию частного дома необходимо ознакомиться с различными связанными с этим расходами, которые включают в себя услуги специалистов, сборы за обработку документов и государственные пошлины. Эти расходы могут отличаться в зависимости от местоположения объекта и сложности ремонтных работ, поэтому рекомендуется проконсультироваться со специалистом, чтобы получить чёткое представление о финансовых аспектах вашего проекта.

Оплата разрешения на реконструкцию частного дома
Получение разрешения на реконструкцию частного дома требует определённых расходов (изображение создано с помощью нейросети)

Как направить материнский капитал на реконструкцию частного дома

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», обычно именуемого ФЗ № 256, материнский капитал может быть направлен на реконструкцию дома при определённых обстоятельствах:

  • у заявителя должен быть ребёнок в возрасте до 3 лет;
  • проект реконструкции должен привести к увеличению общей площади жилья;
  • дом должен быть зарегистрирован как совместная собственность»
  • площадь жилья, выделяемого каждому члену семьи, не должна превышать 18 квадратных метров.

При соответствии этих условий физические лица могут обратиться в Фонд социального страхования (бывший Пенсионный фонд) с заявлением об использовании средств материнского капитала, чтобы оформить реконструкцию частного дома и осуществить её. К заявлению должны быть приложены необходимые подтверждающие документы:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Сертификат на маткапитал.
  3. Документы на дом и участок.
  4. Разрешение на реконструкцию.
  5. Выписки из ЕГРН о правах лица, получившего сертификат, или супруга(и) на дом.

После подачи и рассмотрения заявления и документов Фонд социального страхования перечисляет 50% от суммы выделенной субсидии на счёт получателя в течение двух месяцев. Оставшаяся часть перечисляется не ранее, чем через шесть месяцев после первоначальной выплаты. Оформить реконструкцию частного дома можно, инициировав выплату второго взноса. Для этого физические лица должны повторно обратиться в фонд, предоставив заявление и отчёт о проверке предстоящих строительных работ. Этот отчёт, как правило, публикуется Департаментом архитектуры и градостроительства местной администрации.

Если проект был выполнен подрядчиком, полная сумма будет переведена на счёт организации после завершения работ.

В ситуациях, когда откладывать реконструкцию дома до достижения ребёнком возраста 3 лет нецелесообразно, физические лица все равно могут провести необходимый ремонт и впоследствии потребовать возмещения из средств материнского капитала. Кроме того, Федеральный закон № 256 также содержит положения о погашении кредитов, взятых на реконструкцию, за счёт государственных субсидий. Если оформить реконструкцию частного дома таким способом, то можно обеспечить дополнительную финансовую гибкость семьям, желающим обновить своё жилье через ипотеку.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Причины отказа при попытке оформить реконструкцию частного дома чётко изложены в пункте 13 статьи 51 Гражданского кодекса РФ.

Эти основания включают:

  • отсутствие документов;
  • несоответствие документов требованиям.

Если заявитель получает отказ, существуют возможности для обжалования как в досудебном, так и в судебном порядке. В первом случае заявитель должен подать официальное заявление.

Чтобы начать судебный процесс, необходимо предоставить суду полный пакет документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию, вместе с заявлением и официальным отказом, выданным соответствующим органом при попытке оформить реконструкцию частного дома.

Как правило, в таких случаях суд склоняется в пользу стороны, подающей апелляцию. Важнейшим фактором является обеспечение соответствия ремонтных работ установленным градостроительным нормам и законам. Такое соответствие правовым стандартам имеет решающее значение для обеспечения успешной апелляции.

Ответственность подрядчика

Выбор подрядчика, чтобы заказать проект реконструкции, требует тщательного подхода. Основное внимание уделяется проверке подлинности лицензии застройщика. Когда работы по реконструкции частного дома отклоняются от предписанных технологических процессов, существует потенциальный риск нарушения первоначальных параметров прочности и устойчивости здания. В соответствии со статьёй 754 Гражданского кодекса РФ подрядчики несут ответственность за любые несоответствия в исполнении своих договорных обязательств.

В случаях, когда имеет место отклонение от утверждённого местной администрацией технического плана, подрядчик может быть обязан исправить свою работу и восстановить здание до состояния, существовавшего до реконструкции. За незначительные отклонения от плана, которые не ставят под угрозу прочность или целостность конструкции, штрафные меры, как правило, не применяются. Если вы решили оформить реконструкцию частного дома, крайне важно обеспечить, чтобы процесс соответствовал согласованным техническим спецификациям и местным нормативным актам и сохранял структурную целостность здания.

Читайте также: Разрешение на строительство частного дома в 2023 году.

Введение частного дома в эксплуатацию после реконструкции
Как оформить реконструкцию частного дома и ввести его в эксплуатацию (изображение создано с помощью нейросети)

Ввод в эксплуатацию частного дома после реконструкции

После завершения ремонтных работ владельцы недвижимости должны повторно связаться с местной администрацией для официального ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.

Чтобы облегчить этот процесс, необходимо предпринять следующие шаги:

  • подать заявку на официальный ввод в эксплуатацию отремонтированного дома;
  • предоставить документацию, подтверждающую выполнение работ в соответствии с соответствующими Строительными нормами и стандартами (СНиП) (может включать акты приёма работ от аккредитованной организации, ответственной за проведение реконструкции);
  • предоставить оригинал разрешения на реконструкцию частного дома вместе с другими ключевыми документами.

Все эти документы должны быть доставлены в муниципальную администрацию, а также в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

После принятия и проверки представленных документов администрация выдаст документ, подтверждающий законность проекта. Также выдаётся технический паспорт, отражающий изменения, внесённые в ходе реконструкции, и разрешение на официальный ввод объекта в эксплуатацию. Это завершает процедуру оформления реконструкции.

  • 175