Банкротство застройщика: что делать

  • 0
  • 160
  • 12 мин.

Рассматривая возможность покупки квартиры в рамках долевого строительства, крайне важно помнить о потенциальных рисках, связанных с финансовой стабильностью застройщика. Несмотря на то, что большинство проектов долевого строительства завершаются успешно, всегда имеется вероятность возникновения неблагоприятных сценариев, особенно для физических лиц, которые заключили договор долевого участия со строительной компанией до 1 июля 2019 года.

В таких ситуациях крайне важно всесторонне оценить все связанные с этим риски и быть хорошо осведомленным о шагах, которые должен предпринять дольщик, если наступит банкротство застройщика, чтобы защитить свои интересы.

Что делать, если случилось банкротство застройщика
Что необходимо предпринимать, если произошло банкротство застройщика (изображение создано с помощью нейросети)

Для тех, кто приобрёл квартиру после 1 июля 2019 года с использованием счетов условного депонирования (эскроу-счетов), ситуация заметно проще. Покупатель вносит деньги на банковский счёт, где они хранятся на условном депонировании. Они будут переданы строительной компании только после завершения сдачи объекта в эксплуатацию. Покупатель жилья может быть уверен в полном возврате своих средств, даже если наступит банкротство застройщика.

Признание застройщика банкротом

Компания, сталкивающаяся с серьёзными финансовыми трудностями и изо всех сил пытающаяся выполнить свои финансовые обязательства, может оказаться в состоянии банкротства. В контексте девелоперов, использующих долевые инвестиции в России, нормативная база для банкротства не столь обширна, как можно было бы ожидать.

Основным законодательным актом, регулирующим этот сценарий, является Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он устанавливает основные правила долевого строительства. Кроме того, Федеральный закон № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», в частности параграф 7 этого закона, предусматривает всестороннее разграничение этапов, связанных с процессом возврата инвестиционных средств. Также статья 201.4 этого закона содержит конкретные рекомендации о том, как участники должны заявлять свои требования в ходе процедуры, если случится банкротство застройщика.

Стоит отметить, что решение о признании банкротом в конечном счёте принимается арбитражным судом.

Банкротство застройщика: причины и последствия

Банкротство в сфере недвижимости может быть вызвано различными факторами:

  • рост затрат на строительные материалы и оплату труда рабочим (часто усугубляются колебаниями валютных курсов);
  • снижение покупательной способности населения;
  • ошибки в бизнес-планировании на начальных этапах проекта;
  • значительные расходы на судебные споры, особенно при наличии задержек со строительством;
  • факты мошенничества;
  • наступление форс-мажорных обстоятельств.

Эти проблемы могут привести к остановке строительных проектов. Когда денег начинает не хватать, строительная компания может принять соответствующее решение и тогда банкротство застройщика неминуемо. Этот статус освобождает застройщика от финансовых обязательств, которые он не в состоянии выполнить, но это также приводит к ликвидации юридического лица и потере всех активов.

В такой ситуации заморозка бизнеса становится необходимостью, что приводит к значительному удару по репутации компании. При отсутствии возможности найти деньги, застройщику остаётся только одно — банкротство. Возбуждение процедуры банкротства может быть инициировано уполномоченным органом, кредитором (например, банком), дольщиками или поставщиком.

Важно отметить, что объявить банкротство застройщика могут как по законным причинам, так и попытаться реализовать мошенническую схему. В последнем варианте компания намеренно банкротится, чтобы вывести значительные средства из своих активов с целью получения прибыли.

Процесс банкротства застройщика

Банкротство застройщика осуществляется в соответствии с определённым набором процедур, специально разработанных для защиты прав участников проектов долевого участия. Этот механизм осуществляется согласно положениям, изложенным в Федеральном законе № 127-ФЗ.

В типичном процессе банкротства юридического лица начальный этап часто включает в себя период наблюдения, направленный на оценку финансового положения компании. Впоследствии могут быть изучены варианты финансового оздоровления или внешнего управления для восстановления платёжеспособности организации. В качестве альтернативы суд может либо закрыть дело, либо возбудить официальное производство по делу о банкротстве, как только должник будет признан неплатёжеспособным.

Б банкротство застройщика не предусматривает применения обычных мер наблюдения и финансового оздоровления. Вместо этого суд непосредственно инициирует процедуру банкротства. Вместо прежнего руководства назначается конкурсный управляющий, которому поручается составить исчерпывающий список кредиторов, в который могут входить, в частности, дольщики, поставщики, подрядчики, государственные учреждения и банки. Доверительный управляющий определяет объем своих требований и очерёдность их погашения. Активы застройщика ликвидируются, а вырученные деньги направляются на погашение долгов перед кредиторами.

При возникновении возможности восстановления платёжеспособности застройщика процедура банкротства может быть прекращена и введена процедура внешнего управления. В этом сценарии внешний менеджер берет на себя управление компанией для контроля за завершением строительного проекта.

Кредиторы и застройщик могут также прийти к взаимному соглашению, чтобы урегулировать свои разногласия и найти компромисс. Например, если застройщик обязуется погасить долг в течение пяти лет, и все вовлечённые стороны сочтут такое соглашение удовлетворительным.

Процесс банкротства застройщика
Как осуществляется банкротство застройщика (изображение создано с помощью нейросети)

Признаки банкротства застройщика или скорого его наступления

При условии, что компания не занимается мошеннической деятельностью, банкротство застройщика может оказаться не случайным стечением обстоятельств, а скорее всего связанным с постепенным нарастанием проблем. Вот почему крайне важно сохранять постоянную бдительность в процессе реализации проекта.

Одним из едва заметных признаков того, что у застройщика, возможно, не все идёт гладко, является заметное замедление строительных работ. Поэтому рекомендуется посещать строительную площадку не реже одного раза в месяц или следить за ходом работ с помощью единой информационной системы жилищного строительства, куда застройщики обязаны периодически загружать фотографии текущего состояния объекта.

Отсутствие финансовой отчётности на сайте проекта или скорое истечение срока действия разрешений на строительство и других важных документов также должно вызывать опасения. Если этот срок подходит к концу, а проект остаётся незавершённым, это может привести к остановке работ. Проверить статус этих документов можно через ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства) или официальный сайт застройщика.

Ещё одним тревожным признаком является то, что проект, казалось бы, завершён, но застройщик откладывает передачу ключей от готовых квартир дольщикам.

Чем раньше вы узнаете об этих признаках, тем больше вероятность того, что банкротство застройщика не лишит вас возможности получить свою недвижимость или полный возврат средств. Если процедура банкротства уже началась, вы можете получить информацию из различных источников:

Обратитесь к конкурсному управляющему, который в течение пяти дней с момента получения информации от руководства застройщика о дольщиках обязан уведомить всех участников проекта о возбуждении процедуры банкротства и порядке подачи требований о передаче имущества. Он также должен предоставить информацию о сроках подачи таких претензий.

Проверьте газету «Коммерсантъ», которая публикует данные о застройщике, включая его адрес и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), сведения об арбитражном суде, рассматривающем дело, номер дела и дату принятия решения о банкротстве.

Через базу данных арбитражных дел, где решения, вынесенные по делам о банкротстве, документируются арбитражными судами. Эта информация доступна в электронном виде и включает обновлённые сведения о текущих делах.

Используйте единый федеральный реестр сведений о банкротстве, в котором публикуются подробные сведения о подобных процедурах, проводимых на территории России. Информация о застройщиках-банкротах, как правило, вносится конкурсным управляющим.

Изучите Федресурс, официальный портал раскрытия информации о деятельности основных хозяйствующих субъектов, чтобы найти информацию о намерениях кредиторов обратиться в арбитражный суд с заявлением, если сложившаяся ситуация может вызвать банкротство застройщика.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

При получении информации о банкротстве застройщика крайне важно принять незамедлительные меры. В частности, дольщики должны обеспечить включение своих требований в специальный реестр требований кредиторов, который открывается в день, когда обнародуется банкротство застройщика. Затем инициируется соответствующая процедура, а закрытие реестра происходит через два месяца после этого.

Исключения из этого срока могут быть предоставлены при особых обстоятельствах, таких как тяжёлая болезнь, длительные командировки или военная служба. В таких ситуациях для обоснования запроса о продлении потребуется надлежащая документация.

Чтобы их требования были официально признаны в реестре, дольщики должны подать заявление конкурсному управляющему, который впоследствии направит его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщиков есть выбор: они могут либо добиваться возврата своих вложенных средств, либо претендовать на право собственности на имущество.

Возврат средств при банкротстве застройщика

Принятие решения о возврате своих инвестиций приводит к утрате дольщиком всех прав на квартиру. При расчёте компенсации учитывается сумма, первоначально внесённая дольщиком в соответствии с Договором долевого участия (ДДУ), в дополнение к оценке понесённых им убыткам. Они определяются как разница между суммой, фактически выплаченной в соответствии с ДДУ, и рыночной стоимостью завершённой квартиры на дату начала процедуры банкротства.

Рыночная стоимость квартиры оценивается независимым оценщиком, привлечённым конкурсным управляющим за счёт средств застройщика. При оценке учитывается площадь квартиры и преобладающая рыночная стоимость квадратного метра конкретного объекта недвижимости. Если дольщик намерен оспорить рассчитанную сумму, у него есть возможность сделать это в арбитражном суде, предоставив альтернативную оценку.

Для дольщиков, которые не полностью оплатили новую квартиру, ущерб распределяется пропорционально выплаченной сумме. Что касается вспомогательных помещений, таких как парковка и другие нежилые помещения, то средства, уплаченные в соответствии с ДДУ, возвращаются.

Если застройщик значительно превысил указанный в договоре срок сдачи квартиры, пострадавшее лицо может потребовать компенсацию за задержку. Согласно закону, истец имеет право на штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день неисполнения обязательства по передаче квартиры.

Чтобы добиться этого, необходимо подать официальную претензию через суд для регистрации. Тот же процесс применяется и к компенсации, связанной с моральным ущербом. Стоит отметить, что эти штрафные санкции не распространяются на тех, кто приобрёл квартиру по ДДУ с использованием счета условного депонирования, поскольку в таких ситуациях застройщик не имел доступа к средствам дольщика и не обязан выплачивать штрафные санкции.

Читайте также: Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Какие действия предпринимать после наступления банкротства застройщика
Как вернуть свои средства, если наступило банкротство застройщика (изображение создано с помощью нейросети)

Как получить квартиру при банкротстве застройщика

Порядок действий дольщика, стремящегося получить квартиру, зависит от хода строительства высотного здания. В частности, подход дольщика может отличаться в зависимости от уровня завершённости проекта. Например, если банкротство застройщика случилось на момент реализации проекта более, чем на 80%, становится более выгодным отстаивать права собственности, поскольку строительство близится к завершению.

Передача прав собственности может быть облегчена различными способами:

  • Региональный фонд защиты прав участников долевого строительства. Иногда этот фонд может осуществлять надзор за завершением объекта, обеспечивая выполнение имущественных обязательств.
  • Другой застройщик. Возможен и сценарий, когда другой застройщик может приобрести имущество и обязательства обанкротившегося девелопера, впоследствии осуществляя надзор за завершением проекта.
  • Строительный кооператив домовладельцев (ЖСК). Если он создан дольщиками, ЖСК может взять на себя ответственность за управление процессом завершения строительства, если наступило банкротство застройщика.

Для объектов с полной отделкой процесс прост. Дольщик имеет право на квартиру согласно соглашению с девелопером.

Очерёдность выплат при банкротстве застройщика

После того, как все требования кредиторов были официально зарегистрированы в реестре, очерёдность их удовлетворения устанавливается в следующей последовательности.

  1. Первыми на очереди стоят граждане, которым был причинен физический вред непосредственно в результате действий застройщика. Это может касаться сотрудников строительной компании, которые получили травмы во время выполнения работ.
  2. Далее идут сотрудники, которым обанкротившийся застройщик задолжал невыплаченную заработную плату.
  3. Платежи, произведённые в соответствии с ДДУ, взносы, внесённые в Фонд защиты дольщиков, штрафы и компенсацию за любой понесённый моральный ущерб.
  4. Другие кредиторы, такие как банки, подрядчики и поставщики строительных материалов.

Для тех, кому не удалось официально зарегистрировать свои требования в реестре кредиторов, их возможность претендовать на активы застройщика сводится к остаточному принципу. Важно понимать, что банкротство застройщика, как правило, свидетельствует об отсутствии у компании доступных денежных резервов, именно поэтому он объявляется банкротом. Если на счетах разработчика действительно имеются какие-либо средства, они вряд ли покроют гораздо больше, чем возмещение средств, полученных по соглашениям ДДУ. Размер возмещённых убытков зависит от общего размера конкурсной массы.

Для защиты прав дольщиков, интересы которых были ущемлены застройщиками, в 2017 году был создан специализированный компенсационный фонд, который теперь называется Фондом развития территорий (ФРТ). Вплоть до 1 июля 2019 года застройщикам было предписано перечислять в этот фонд 1,2% от стоимости контракта ДДУ. Деньги, внесённые в фонд, также используются в период банкротства застройщика.

Расчёт компенсации определяется путём умножения площади приобретаемого жилья на среднюю цену квадратного метра, согласно данным Росстата. Средства ФРТ могут быть использованы покупателем для взыскания средств с жилья площадью до 120 кв.м. Но важно отметить, что ФРТ не покрывает штрафные санкции, компенсацию морального вреда или платежи за квартиры, приобретённые у юридических лиц путём уступки прав по ДДУ после начала процесса банкротства. Если застройщик не смог перечислить в ФРТ процент от стоимости соглашения ДДУ, расходы дольщиков будут покрыты из средств, имеющихся в распоряжении застройщика.

Читайте также: Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Передача квартиры в собственность дольщика
Что происходит с жильём в ипотеке, если наступило банкротство застройщика (изображение создано с помощью нейросети)

Что будет с квартирой в ипотеке при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика не является уважительной причиной для одностороннего освобождения от ответственности по погашению ипотечного долга. Ипотечный договор представляет собой независимое договорное соглашение между банком и дольщиком. Даже если строительство остановится, обязательство по выплате долга банку остаётся в силе.

Дольщик имеет право обратиться в банк, чтобы обсудить возможные изменения условий кредитного соглашения. Это может включать в себя запрос об отсрочке платежа, переговоры о снижении процентной ставки или согласование более низких ежемесячных платежей. Но следует понимать, что банк по закону не обязан предоставлять льготы в этих обстоятельствах.

Когда должник сталкивается с финансовыми трудностями и не в состоянии выполнять свои обязательства, кредитор имеет право обратиться в суд с требованием наложить арест на недостроенную квартиру. Тот же принцип применим к денежной компенсации, предоставляемой взамен недоставленной квартиры, поскольку она предназначена для погашения обязательств по кредитному договору, в первую очередь в пользу банка. Если банкротство застройщика произошло, когда непогашенный остаток по кредиту относительно невелик, только часть компенсации будет направлена на погашение долга, а оставшаяся сумма будет выплачена физическому лицу.

  • 160