Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости

Приобретение собственной недвижимости — это момент огромной радости в жизни многих. Но эта радость сопровождается значительными затратами времени и средств. Перед празднованием новоселья необходимо пройти ряд сложных и потенциально опасных этапов, требующих повышенного уровня сосредоточенности. Одним из них является расчёт между покупателем и продавцом недвижимости.

В этой статье рассматриваются доступные варианты, анализируются их достоинства и недостатки каждого из них, а также стратегии, позволяющие обойти потенциальные подводные камни.

Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости: доступные способы

Рассматривая возможность приобретения жилья, потенциальные покупатели имеют возможность выбрать первичный или вторичный рынок недвижимости. Выбор в пользу проживания в недавно построенном здании влечёт за собой необходимость заключения договора подряда со строительной компанией, в котором заранее определены и конкретизированы все условия сделки.

Сделки на вторичном рынке недвижимости совершаются между двумя физлицами. Способы оплаты в этом случае включают как наличные операции, так и безналичные переводы, особенно в случаях, связанных с субсидиями или ипотечными кредитами.

Для тех, кто изучает возможность заключения соглашений о долевом участии, преимущество заключается в возможности облегчения платежей через защищённые счета условного депонирования, которые обеспечивают защиту от потенциального мошенничества. Для удержания средств до тех пор, пока продавец не выполнит все оговоренные условия, применяется механизм условного депонирования, а банковское учреждение берет на себя роль беспристрастного посредника. Аналогичным образом, денежные средства могут быть доверены нотариусу на хранение до тех пор, пока не будут выполнены заранее определённые условия.

Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости без документального подтверждения в процессе приобретения квартиры сопряжён с неотъемлемыми рисками. Эта уязвимость возникает из-за возможности того, что один из участников транзакции может не соблюдать согласованные условия, что усиливает риски реализации различных мошеннических схем. Чтобы снизить такие риски, рекомендуется использовать один из пяти основных способов оплаты при покупке недвижимости:

1. Безналичные операции.
2. Платежи наличными.
3. Платежи, осуществляемые через нотариуса.
4. Использование аккредитива.
5. Операции с банковскими сейфами.

Обеспечение безопасного и прозрачного способа оплаты имеет первостепенное значение, учитывая множество сложностей и потенциальных подводных камней в сфере недвижимости.

Безналичные транзакции

В сфере недвижимости стороны имеют возможность облегчить расчёт между покупателем и продавцом недвижимости через безналичные платежи, переводя средства непосредственно между банковскими счетами, минуя привлечение юристов и риелторов. Тем не менее, крайне важно осознавать потенциальные риски даже при использовании этого метода.

Для безналичных операций обязательно получение квитанции о полученных денежных средствах. Поэтому важно запросить этот документ у владельца недвижимости, чтобы обеспечить всесторонний учёт при реализации сделки.

Безналичные платежи имеют ряд преимуществ, в том числе:

• Защита от поддельных банкнот. Устранение риска получения поддельных банкнот обеспечивает высокий уровень безопасности при безналичных операциях.
• Удобство и безопасность. Нет необходимости носить с собой значительную сумму наличных, что повышает безопасность в процессе транзакции.
• Быстрая проверка. Безналичные платежи позволяют быстро проверить правильность транзакции, способствуя упрощению и эффективности процесса.

Важно осознавать и потенциальные недостатки, связанные с безналичными платежами при сделках с недвижимостью. Одним из примечательных соображений является риск финансовых потерь, если передача будет начата до того, как будет обеспечено законное владение имуществом. Это подчёркивает важность тщательного рассмотрения и должной осмотрительности, если был выбран расчёт между покупателем и продавцом недвижимости безналичным способом.

Наличный расчёт

В сфере недвижимости передача наличных средств между покупателем и продавцом может происходить либо до, либо после подписания договора купли-продажи квартиры. Операции с наличными из рук в руки, хотя и являются исторической практикой, по своей сути небезопасны, тем не менее они остаются распространённой практикой.

Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости обычно производится после тщательной проверки необходимых документов и в присутствии третьих лиц по усмотрению заинтересованных сторон в виду столь значительной суммы средств.

Минимизация рисков в таких сделках может быть достигнута за счёт тщательного составления договора купли-продажи в соответствии с правовыми нормами — процесса, в котором помощь юристов оказывается неоценимой. Этот метод часто набирает обороты при заключении сделок между родственниками или знакомыми. Для усиления финансового аспекта обязательным условием становится получение квитанции о полученных средствах, особенно когда речь идёт о значительных суммах, которая служит важным документом для подтверждения платежа.

Преимущества расчётов наличными включают в себя:

• Эффективность. Простота транзакции является заметным преимуществом, позволяющим осуществлять быстрый обмен денежными средствами.
• Отсутствие комиссии или процентов. В отличие от некоторых других способов оплаты, операции с наличными деньгами обычно не сопряжены с дополнительными расходами в виде комиссий или процентов.

Однако оплата наличными не лишена своих недостатков, в том числе:

• Риск поддельных банкнот. Использование поддельной валюты представляет потенциальную угрозу при операциях с наличными деньгами.
• Проблемы с транспортировкой. Обработка больших сумм наличных денег сопряжена с неотъемлемым риском, связанным с их транспортировкой.

Тщательное рассмотрение и доскональная оценка обстоятельств очень важны, прежде чем делать выбор в пользу сделки с недвижимостью за наличный расчёт. Для принятия обоснованного решения важно сопоставить эффективность с сопутствующими рисками.

Расчёты у нотариуса

Привлечение третьей стороны к сделкам с недвижимостью добавляет дополнительный уровень уверенности в успешном исполнении обязательств. В ходе этого процесса денежные средства направляются на депозитный счёт нотариуса, после чего составляется дополнительное соглашение. Нотариус берет на себя ответственность за надзор за процессом регистрации и наделяется полномочиями самостоятельно представлять необходимые документы. Более того, нотариус проводит тщательную проверку всех участников сделки, защищая их интересы и обеспечивая законность предпринимаемых действий, включая расчёт между покупателем и продавцом недвижимости.

С 2015 года нотариусам, согласно пункту 4 № 457-ФЗ, были предоставлены полномочия по открытию депозитов. Денежные средства, доверенные нотариусу, надёжно хранятся до официального подписания договора о передаче права собственности на недвижимость новому собственнику.

К основным преимуществам привлечения нотариальных услуг относятся:

• Эффективность сделок. Сделки с участием нотариуса обычно заключаются в течение 1-2 дней, что обеспечивает быстрый и упорядоченный процесс.
• Экономически выгодный вариант. Связанные со сделкой регистрационные сборы составляют всего 0,5% от суммы транзакции, что делает её экономически выгодным вариантом для участвующих сторон.

Важно отметить, что единственный недостаток, связанный с этим способом оплаты, связан с лицензией нотариуса, которая может быть отозвана в случае мошеннических действий. Но эмпирические данные указывают на то, что на практике такие случаи чрезвычайно редки. Преимущества оперативности, экономичности и дополнительного уровня безопасности делают услуги нотариусов выгодным вариантом при совершении сделок с недвижимостью.

Читайте также: Уплата налога с продажи недвижимости.

Аккредитив

Аккредитация предполагает привлечение банка в качестве посредника, гарантирующего, что расчёт между покупателем и продавцом недвижимости происходит только после тщательного выполнения всех условий сделки.

При этом методе покупатель инициирует создание учётной записи, а банк, в свою очередь, открывает аккредитив, блокируя средства на счёте до указанной даты истечения срока действия. Впоследствии покупатель переводит аккредитив продавцу, который предъявляет его своему банку для получения денежных средств. Если установленный срок истекает без выполнения условий, списанная сумма возвращается на исходный счёт.

Этот безопасный расчёт между покупателем и продавцом недвижимости включает в себя страхование содержимого аккредитива. Хотя когда-то эта процедура считалась дорогостоящей, она стала доступной для более широкой аудитории. В этом случае владельцу недвижимости необходимо только подтвердить передачу права собственности второй стороне. Присущие этому риски минимальны, учитывая тщательную проверку, проводимую финансовым учреждением с самого начала, что сводит к минимуму вероятность ошибок.

При выборе банка для этого метода важно учитывать, что в процессе перевода могут возникнуть вопросы относительно источника средств для покупки квартиры. Такая проверка, особенно распространённая в государственных учреждениях, может привести к временному приостановлению транзакций. Не все финансовые учреждения предлагают эту услугу, поскольку она запрашивается нечасто.

К основным преимуществам использования аккредитива относятся:

• Правовая безопасность. Метод подкреплён правовыми положениями, обеспечивающими дополнительный уровень безопасности.
• Быстрый доступ к средствам. Средства становятся доступны через 2-5 дней после регистрации договора в Росреестре, что способствует быстрому и эффективному процессу транзакции.

Имеются и определённые недостатки, связанные с методом аккредитива:

• Ограниченная доступность в банке. Не все банки предлагают эту услугу, что ограничивает её доступность.
• Исключительное использование рублей. Платежи, как правило, производятся исключительно в рублях, что ограничивает выбор валюты.
• Зависимость от лицензии. Если финансовое учреждение теряет лицензию, средства могут быть заморожены, что требует тщательного выбора банка.

Банковская ячейка

Безопасный расчёт между покупателем и продавцом недвижимости с использованием банковской сейфовой ячейки является разумным выбором. Необходимо арендовать одно или два отделения в хранилище, причём второе отделение предназначено для хранения квитанций. В случаях, связанных с альтернативными сделками с несколькими квартирами, могут потребоваться дополнительные ячейки.

Весь процесс описывается в дополнительном соглашении, в котором указывается, кто и когда имеет доступ к ячейке. Последовательные этапы сделки включают:

1. Оформление договора купли-продажи недвижимости.
2. Выбор подходящего банка.
3. Регистрация в Росреестре.
4. Предъявление документов, удостоверяющих личность, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписки из ЕГРН.
5. Открытие банковской ячейки.
6. Выдача квитанции.

Эта практика также применима к ипотечным сделкам, при которых первоначально подписывается кредитный договор, а потом осуществляется расчёт между покупателем и продавцом недвижимости. Если средства хранятся в разных финансовых учреждениях и нуждаются в консолидации, можно использовать отдельную депозитную ячейку для постепенного накопления необходимых средств.

Сопутствующая стоимость этой услуги колеблется от 1 000 до 5 000 рублей в месяц, плюс дополнительные 2 000 — 5 000 тысяч за составление дополнительного соглашения. Как правило, покупатель берет на себя ответственность за покрытие этих расходов.

Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости посредством банковских ячеек особенно популярен на вторичном рынке недвижимости, и примерно 90% сделок в Москве совершаются именно этим методом. Ключ от ячейки можно оставить в банке для дополнительной безопасности.

Преимущества использования банковской сейфовой ячейки включают:

• Правовая защита. Данная практика подкреплена законом о хранении материальных ценностей (статья 922 Гражданского кодекса РФ).
• Финансовая безопасность. Средства остаются в безопасности даже в случае нарушения соглашения.
• Взаимная защита. Условия хранения обеспечивают защиту для обеих участвующих сторон.

Но следует учитывать и определённые недостатки, которые имеет такой расчёт между покупателем и продавцом недвижимости:

• Ограниченная доступность. Не все финансовые учреждения предлагают эту услугу, что потенциально ограничивает возможности.
• Высокая стоимость. Услуга может быть относительно дорогой.
• Зависимость от лицензии. Проблемы могут возникнуть, если у банк лишится лицензии, что повлияет на процесс возврата средств. Важно тщательно учитывать стабильность выбранного банка.

Читайте также: Нужен ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Сервис безопасных расчётов

Эффективная банковская услуга, облегчающая дистанционный расчёт между покупателем и продавцом недвижимости, предоставляется такими банками, как Сбербанк и ВТБ. Простой процесс регистрации, стоимостью примерно 3 400 рублей, требует минимального времени и обычно завершается в течение 7 рабочих дней, в зависимости от сроков регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы этой услуги несложен:

• Покупатель переводит деньги. Покупатель инициирует перевод средств на указанный счёт.
• Банк запрашивает данные Росреестра. Финансовое учреждение самостоятельно направляет запрос в Росреестр для получения необходимой информации.
• Перевод средств напрямую продавцу. Как только данные будут подтверждены, средства будут переведены продавцу.

Если и продавец, и покупатель имеют счета в одном банке, процесс перевода может быть ускорен и часто завершается в течение нескольких часов. Банк уведомляет покупателя по электронной почте об успешной регистрации транзакции. Весь этот процесс осуществляется удалённо, что устраняет необходимость в личном посещении банка. Сделка защищена от одностороннего расторжения, и покупатель не может отозвать средства без согласия продавца. Для расчёта требуется базовый набор документов, включая идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), паспорт, банковские реквизиты и договор купли-продажи недвижимости.

Расчёт между покупателем и продавцом недвижимости через этот сервис имеет ряд преимуществ:

• Защиту от одностороннего расторжения. Транзакция не может быть расторгнута в одностороннем порядке.
• Быстрая регистрация. Обычно занимает до 15 минут.
• Удобство удалённого доступа. Не требуется физического посещения банка, так как все процедуры выполняются удалённо.
• Оперативная оплата продавцу. Продавец может получить денежные средства через семь дней после открытия номинального счета.

Следует отметить и определённые недостатки:

• Ответственность за сохранность денежных средств. Банк не несёт ответственности за сохранность переводимых средств.
• Ограничения обслуживания. Услуга может быть недоступна при определённых обстоятельствах (например, не российское гражданство участников, недвижимость, зарегистрированная до 1998 года, квартира, приобретаемая по дополнительному соглашению к ДДУ, и т.д.).