Чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной

В сфере недвижимости каждый объект имеет две различные стоимости: рыночную и кадастровую. Первая — это та, на которую обычно ориентируются покупатели и продавцы, а вторая учитывается при расчёте налогов. Чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной и на что влияет каждая из них.

Кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: в чём разница

Чтобы получить чёткое представление о различиях между этими двумя понятиями, давайте начнём с кратких определений для каждого из них.

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, будь то земельный участок, дом или квартира, определённая государственными органами.

Рыночная стоимость — фактическая цена покупки и продажи объекта, установленную владельцем недвижимости, агентом по недвижимости или квалифицированным оценщиком.

Важно отметить, что, хотя могут быть случаи, когда эти два значения совпадают, чаще всего они отличаются друг от друга. Важно понимать, что кадастровая стоимость не обязательно ниже рыночной. На самом деле может иметь место и обратный сценарий.

Оба эти значения являются динамичными и подвержены изменениям. Рыночная стоимость в значительной степени зависит от множества факторов, влияющих на рынок недвижимости. Аналогичным образом кадастровая стоимость периодически пересматривается для отражения изменений стоимости недвижимости.

Особенности расчёта рыночной стоимости

Кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, а на определение последней оказывают влияние многочисленные факторы, причём некоторые из ключевых соображений включают:

• Общие факторы. Эти факторы относятся к более широким условиям на рынке недвижимости. Они охватывают преобладающее состояние рынка недвижимости, динамику спроса и предложения в пределах конкретного региона, а также доступность социальной и транспортной инфраструктуры. Значение имеет также застройка района и общее качество окружающей среды.
• Существенные факторы. Эти важные аспекты включают общую жилую площадь, этаж, на котором расположена недвижимость, планировку и состояние жилища, размеры комнат, наличие смежных или отдельных ванных комнат и многое другое.
• Второстепенные факторы. Это менее важными моменты, но все же они могут повлиять на рыночную стоимость недвижимости. Факторы, относящиеся к этой категории, включают вид из окон, высоту потолков, наличие балкона или лоджии и другие более мелкие детали, которые повышают привлекательность недвижимости.

Важно отметить, что приоритетность этих критериев может существенно различаться у разных потенциальных покупателей. То, что больше всего ценит один покупатель, может не совпадать с предпочтениями другого.

При заключении сделки с недвижимостью согласованная рыночная стоимость обычно документально оформляется в договоре купли-продажи. В тех случаях, когда требуется официальный документ, указывающий стоимость недвижимости, необходимы услуги профессионального оценщика из авторитетной оценочной компании. Эти эксперты играют решающую роль в обеспечении точной и непредвзятой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной и рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчётов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.

Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населённом пункте, площадь жилья.

Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона.

Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам информацию о размере кадастровой стоимости. Это позволяет установить, если кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной.

Как проводится оценка кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости недвижимости — это многогранный процесс, который проходит в несколько различных этапов:

• Объявление и публичное оповещение. О начале процесса оценки объявляется публично, как правило, через онлайн-платформы и средства массовой информации.
• Сбор данных. Этот этап включает в себя всесторонний сбор информации об оцениваемой недвижимости. Проводится изучение физических характеристик объекта и эксплуатационных аспектов, а также оценка доступности и качества инженерной и транспортной инфраструктуры в непосредственной близости.
• Подготовка отчёта. На основе собранных данных составляется подробный отчёт. Настоящий отчёт служит исчерпывающим изложением полученных результатов и играет важную роль в процессе оценки.
• Акт о результатах аудита. Результаты аудита документируются в официальном акте. Этот акт составляется не только для внутреннего ознакомления, но и доводится до сведения общественности по различным каналам, включая сайт Росреестра, обеспечивая прозрачность и доступность.
• Проверка данных владельцами недвижимости. Владельцам недвижимости предоставляется 30-дневный срок для ознакомления с данными оценки. В течение этого периода у них есть возможность выявлять любые ошибки или несоответствия и сообщать о них в Федеральный реестр через государственные службы.
• Утверждение результатов. После периода проверки и исправления ошибок окончательные результаты проверки утверждаются и формализуются. Это знаменует завершение процесса оценки кадастровой стоимости, обеспечивая важнейшую основу для оценки имущества и различных юридических и финансовых операций.

Читайте также: Чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной и служит ключевым фактором при расчёте налогов и различных финансовых обязательств. Как это влияет на различные типы платежей:

• Налог на недвижимость. Налог на недвижимость — это ежегодное обязательство, ставка которого варьируется в зависимости от региона, а иногда и от стоимости недвижимости. Как правило, она не превышает 0,3% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сумма налога рассчитывается с использованием кадастровой стоимости по состоянию на 1 января налогового года.
• Налог на дарение. Он также определяется в соответствии с кадастровой стоимостью, если рыночная стоимость не указана в договоре передачи. Для налоговых резидентов России ставка составляет 13%. Стоит отметить, что близкие родственники, включая супругов, родителей, бабушек и дедушек, детей, братьев и сестёр, освобождаются от этого налога при дарении имущества между собой.
• Подоходный налог с продажи недвижимости. При продаже недвижимости подоходный налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости, если рыночная стоимость ниже этой суммы. Если рыночная стоимость превышает 70% от кадастровой стоимости, налог определяется с использованием фактической цены продажи, указанной в договоре. Применимая налоговая ставка для таких операций составляет 13%. Он рассчитывается на основе разницы между ценами покупки и продажи. Примечательно, что недвижимость, находящаяся в собственности в течение 3-5 лет, часто освобождается от этого налога, что поощряет долгосрочное владение недвижимостью.
• Нотариальные сборы. Кадастровая стоимость также играет определённую роль в оказании влияния на нотариальные сборы, связанные со сделками с недвижимостью. Конкретные сборы могут варьироваться, но кадастровая стоимость часто используется в качестве ориентира при определении этих расходов.

Понимание того, что кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной и влияет на эти финансовые аспекты, имеет решающее значение как для владельцев квартиры, так и для частных лиц, осуществляющих сделки с недвижимостью. Это подчёркивает важность точной кадастровой оценки в различных юридических и финансовых вопросах, связанных с недвижимостью.

Как происходит оценка рыночной стоимости

В качестве альтернативы, когда необходимо определить, если кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, в игру вступают дополнительные критерии. Эти дополнительные факторы включают:

1. Проводился ли в здании какой-либо недавний ремонт или переоборудование.
2. Качество вида из окон объекта недвижимости, независимо от того, считается ли он благоприятным или неблагоприятным.
3. Ориентация объекта недвижимости по отношению к сторонам света.
4. Близость здания к остановкам общественного транспорта.
5. Наличие поблизости таких удобств, как парковка, школы и детские сады.

Стоит отметить, что этот список может значительно расшириться. Со временем параметры оценки могут изменяться в зависимости от преобладающих рыночных условий и постоянно меняющейся динамики сектора недвижимости. Понимание того, что кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, подчёркивает необходимость тщательного и адаптируемого подхода при оценке рыночной стоимости недвижимости.

Читайте также: Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

Многочисленные финансовые обязательства и расходы, которые несут владельцы квартир, зависят от кадастровой стоимости их имущества. В случае, если собственник считает, что при оценке произошла ошибка, и кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, он имеет право оспорить установленную кадастровую стоимость.

В случае очевидного несоответствия, такого как неточности в указанной площади квартиры, владелец может инициировать процесс, обратившись в МФЦ и подав апелляцию. Эта апелляция должна сопровождаться соответствующей документацией, относящейся к собственности, и чётким объяснением оснований для несогласия.

Несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, в случаях, когда явной ошибки нет, но владелец все равно оспаривает её, доступны два варианта. Владелец может обратиться в комиссию при Росреестре или в суд.

Для физических лиц не обязательно обращаться в комиссию Росреестра. Этот шаг обычно предпринимается компаниями, особенно если оценка недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, проводилась в соответствии с предыдущим законодательством об «оценочной деятельности». Для компаний, недвижимость которых оценивается в соответствии с новыми правилами, а также для индивидуальных владельцев недвижимости часто возможен прямой путь в суд.

Для подготовки к судебному разбирательству необходимы следующие документы:

• выписка с указанием присвоенной кадастровой стоимости;
• выписка из ЕГРН;
• любые соответствующие договоры купли-продажи, дарения или свидетельства о наследовании;
• отчёт об оценке от квалифицированного оценщика.

Эти документы должны быть приложены к исковому заявлению и представлены в соответствующий суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и впоследствии выносит решение. В некоторых случаях может оказаться целесообразным воспользоваться услугами юрисконсульта для эффективной подачи иска и защиты своих интересов в ходе судебного разбирательства.