Ликвидность недвижимости: что это такое и от чего зависит

  • 0
  • 197
  • 11 мин.

При осуществлении инвестиций на рынке недвижимости с целью получения прибыли следует учитывать такой фактор, как ликвидность недвижимости. Повышенный показатель объекта не только способствует повышению прибыльности, но и обеспечивает быструю и выгодную сделку при последующей продаже или аренде.

Что такое ликвидность недвижимости простыми словами
Ликвидность недвижимости Как правильно выбирать квартиру (изображение создано с помощью нейросети)

Что такое ликвидная квартира

Ликвидность объекта недвижимости — это ключевое понятием в сфере жилой недвижимости. Чем выше ликвидность недвижимости, тем выше её рыночная стоимость. Такая квартира в первую очередь характеризуется высоким спросом на рынке. Она привлекает к себе интерес со стороны потенциальных покупателей или арендаторов. Давайте углубимся в критерии, которые определяют высокую привлекательность объектов и ликвидность рынка недвижимости в целом.

Ключевые аспекты влияния на ликвидность недвижимости

Точное определение этого термина требует применения специализированных расчётных формул. Чтобы оценить степень ликвидности недвижимости учитываются различные параметры.

  • Затраты времени на сделку. Время, необходимое для оформления сделки.
  • Затраты на регистрацию. Сюда входят налоги, связанные с куплей-продажей, а также расходы на процедуру due diligence («дью дилидженс»). Последнее имеет решающее значение для формирования объективной оценки объекта инвестирования.
  • Факторы неопределённости. Потенциальная неопределённость, связанная с возможностью продать или купить недвижимость по цене не ниже сопоставимых рыночных ставок. Это представляет собой риск ликвидности недвижимости.

Для лиц, незнакомых с процессами на рынке недвижимости, самостоятельная оценка стоимости актива является сложной задачей. Более того, многие факторы, влияющие на привлекательность, являются динамичными, и текущая ликвидность недвижимости может изменяться с течением времени — аспект, который необходимо учитывать.

При этом существуют фундаментальные показатели, которые классифицируют недвижимость на категории с высокой или низкой ликвидностью. Несмотря на постоянный спрос, не каждая инвестиция оказывается прибыльной. Сделки с недвижимостью по своей сути сопряжены со значительным количеством рисков, включая потенциальный недостаток ликвидности.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости, включают тип и качество объекта. Например, недавно построенное здание с использованием высококачественных материалов и современных технологий является более привлекательным, чем старое жильё, такое как хрущёвки. Кирпичные и монолитные конструкции характеризует высокая ликвидность недвижимости среди потенциальных покупателей, чем панельные здания.

Этаж также играет решающую роль. Квартиры на первом и последнем этажах часто пользуются меньшим спросом из-за проблем с шумом, безопасностью и близостью к подвалам. Но это не касается элитного жилья, где квартиры на верхних этажах с просторными террасами считаются эксклюзивными и выгодными.

Небольшие квартиры с одной или двумя спальнями площадью до 50 кв. м., как правило, считаются более ликвидными. Недавние изменения на рынке жилья привели к тому, что покупатели стали искать способы сэкономить, что привело к предпочтению жилых помещений меньшего размера. Следовательно, квартиры большего размера могут быть отнесены к категории менее ликвидных.

Недвижимость с определёнными характеристиками часто пользуется меньшим спросом:

  • квартиры без балконов часто перепрофилируются в складские помещения в старом жилье;
  • квартиры с нефункциональными коридорами, в которых отсутствуют возможности для хранения вещей;
  • квартиры с комнатами, расположенными на одной стороне (линейная планировка);
  • квартиры на втором этаже с кафе или рестораном внизу;
  • квартиры с видом на основные автомагистрали или железнодорожные пути.
Как выбрать ликвидную квартиру
При выборе квартиры необходимо учитывать ликвидность недвижимости (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Как зарегистрировать иностранца в своей квартире.

Как определить ликвидность недвижимости

Выбор объекта недвижимости с высокой ликвидностью предполагает анализ соответствия данных нескольким характеристикам, влияющим на спрос на него на рынке. Учитывая, что многие из этих факторов являются динамичными, текущая ликвидность недвижимости может изменяться с течением времени. Крайне важно учитывать этот динамичный характер, проведя анализ ликвидности недвижимости на рынке.

Тип недвижимости

Новостройки обладают более высокой ликвидностью по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке. Резиденции в недавно построенных зданиях отличаются повышенной привлекательностью не только благодаря превосходным техническим характеристикам, таким как гибкие и открытые планировки, современные технологии строительства, оптимизация коммунальных расходов за счёт передовых коммуникаций и инженерных систем, а также повышенная надёжность, но и с точки зрения юридической чистоты.

Расположение дома

Ликвидность недвижимости для потенциального покупателя в значительной степени зависит от окружающей среды и уровня развития инфраструктуры. Квартиры, расположенные в центре города или в новых районах с хорошо развитой инфраструктурой, считаются более привлекательными. В идеале, в нескольких минутах ходьбы или непосредственно в непосредственной близости от объекта должен быть доступ к основным объектам инфраструктуры, таким как школы, детские сады, медицинские учреждения, торговые точки, развлекательные заведения, фитнес-клубы, салоны красоты и прочее. Такая комплексная инфраструктура повышает рыночную привлекательность недвижимости.

Также учитывается транспортная доступность района, принимая во внимание близость автобусных остановок или станций метро к объекту недвижимости. Если основные магистрали с высокой интенсивностью движения расположены на расстоянии нескольких сотен метров от объекта. Ещё более благоприятный сценарий предполагает отделение нового здания от шоссе зелёной зоной, такой как парк или сквер. Зелёные насаждения служат звуковым барьером для снижения дорожного шума и способствуют очистке окружающей среды, частично компенсируя воздействие выхлопных газов. Наличие поблизости водоёма ещё больше повышает общую привлекательность объекта.

Оценивая потенциал района, важно учитывать его будущее развитие. Планируемое строительство промышленных объектов может снизить ликвидность недвижимости, в то время как перспектива строительства новой станции метро, торгового центра или другого объекта инфраструктуры может значительно увеличить спрос на квартиры в этом районе. Понимание и прогнозирование меняющегося ландшафта района имеет решающее значение для оценки ликвидности недвижимости в долгосрочной перспективе.

Конфигурация и расположение квартиры

Компактность резиденции также влияет на ликвидность недвижимости. К этой категории относятся студии, квартиры с одной и двумя спальнями площадью до 50 кв.м. Известно, что эти небольшие жилые площади быстро приобретаются, и это мнение поддерживают сами застройщики, которые преимущественно предлагают такие предложения в новых жилых комплексах в сегменте массового рынка.

Вопреки историческим тенденциям, квартиры на первом и последнем этажах в настоящее время пользуются повышенным спросом. Недвижимость на верхних этажах особенно востребована из-за их выгодных обзорных характеристик. Застройщики часто используют панорамное остекление и террасы, что повышает их общую привлекательность. Жильё на первом этаже также пользуется спросом, поскольку эти помещения могут быть перепрофилированы под бизнес после перевода статуса объекта из жилого в нежилой. Этот сдвиг отражает меняющиеся предпочтения покупателей и динамичный характер тенденций в сфере недвижимости.

Технология строительства и состояние дома

Резиденции в современных монолитных и кирпичных зданиях пользуются большим спросом благодаря их выдающейся надёжности, отличным эксплуатационным характеристикам и возможности гибкой перепланировки.

И наоборот, старые панельные высотные здания, объекты с нарушенной конструкцией и квартиры с деревянными полами обладают меньшей ликвидностью на рынке недвижимости.

Внутренняя инфраструктура дома

Современные застройщики регулярно улучшают условия проживания и безопасность в жилых комплексах, внедряя такие меры, как закрытые территории для ограничения въезда транспортных средств и доступа посторонних. Надёжные системы безопасности и видеонаблюдения являются стандартными функциями. На ликвидность недвижимости положительно влияет и наличие достаточного количества парковочных мест, особенно наличие подземной парковки. Покупатели жилья часто отдают предпочтение домам, оборудованным бесшумными высокоскоростными лифтами, по крайней мере, с одним грузовым и пассажирским лифтом на секцию.

Наличие хорошо оборудованных игровых площадок, спортивных сооружений, мест для отдыха, велопарковок и красивых аллей для прогулок ещё больше повышает общую привлекательность и ликвидность недвижимости. Эти соображения согласуются с меняющимися предпочтениями современных покупателей жилья, стремящихся к всеобъемлющей и безопасной среде обитания.

Экология

Резиденции, расположенные в непосредственной близости от промышленных зон, часто имеют высокую рыночную стоимость и ликвидность. Недвижимость, расположенная в безопасных и экологически чистых районах, как правило, более привлекательна для потенциального покупателя.

Состояние квартиры и документов на неё

Наличие недавнего ремонта, функциональность инженерных коммуникаций, плавный переход права собственности без проблем с перерегистрацией, отсутствие обременений и другие отличительные особенности существенно влияют на поиск покупателя и успешное заключение сделки с недвижимостью.

Чтобы повысить рыночную ликвидность недвижимость, уделите приоритетное внимание тщательной предпродажной подготовке. Решайте любые вопросы с третьими лицами, проявляющими интерес к недвижимости, и убедитесь, что все соответствующие документы в порядке. Такой проактивный подход будет способствовать общей привлекательности квартиры на рынке недвижимости.

Ликвидность разных видов недвижимости

Жилая недвижимость, как правило, обладает более высокой ликвидностью, чем коммерческая, из-за более низких требований к финансовым, юридическим и техническим аспектам. Кроме того, она демонстрирует устойчивость к экономическим колебаниям, поскольку спрос на жилье сохраняется даже во время кризисов.

При оценке коммерческой недвижимости крайне важно оценивать не только стоимость, но и техническое соответствие. В среднем квартира в хорошем состоянии может быть продана в течение двух недель, в то время как продажа коммерческой недвижимости может затянуться на три месяца или дольше.

Иерархия ликвидности для различных типов недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Жилье.
  2. Уличная торговля.
  3. Офисы.
  4. Торговые центры, отели.
  5. Незавершённое строительство.

Стрит-ритейл и офисы считаются наиболее ликвидными среди видов коммерческой недвижимости, поскольку продавать отдельные помещения проще, чем целые здания. Следовательно, крупные торговые центры и отели менее ликвидны из-за их изолированного характера и повышенных затрат, связанных с формированием объективного представления об объекте инвестирования.

Коммерческая недвижимость также может быть приобретена с помощью ипотеки. На её ликвидность влияют такие факторы, как местоположение, транспортная доступность, пешеходный и автомобильный трафик.

Загородная недвижимость обладает более низкой ликвидностью по сравнению с городской. Продажа дома или коттеджа обычно занимает больше времени, чем продажа городской квартиры. Но загородное жильё менее подвержено колебаниям цен, поскольку владельцы ожидают снижения ликвидности и увеличения срока продажи.

Сравнение данных за период с марта 2022 года по февраль 2023 года в России выявило рост средней стоимости домов на 13%. Это связано с тем, что загородная недвижимость пользуется повышенным спросом. Наиболее активными регионами с точки зрения увеличения предложения стали Башкортостан, Московская область, Ленинградская область и Татарстан.

Транспортная доступность и инфраструктура являются важными предпосылками ликвидности загородной недвижимости. Покупатели также отдают предпочтение домам в экологически чистых районах. Эти факторы следует учитывать при анализе ликвидности недвижимости.

В то время как индивидуальные усилия, такие как качественный ремонт и поддержание объекта в хорошем состоянии, могут незначительно увеличить привлекательность, наличие ключевых элементов инфраструктуры и транспортная доступность имеют более важное значение. В поиске ликвидной недвижимости могут помочь различные онлайн сервисы, такие как Яндекс Недвижимость. Также можно ознакомиться с отзывами о конкретном районе поиска квартиры на многочисленных тематических форумах.

Наличие ключевых объектов инфраструктуры — важный аспект ликвидной недвижимости
На ликвидность недвижимости сильное влияние оказывает хорошо развитая инфраструктура (изображение создано с помощью нейросети)

Особенности ликвидной квартиры

Не каждая квартира с одной или двумя спальнями в новостройке, даже с хорошо развитой инфраструктурой, автоматически квалифицируется как ликвидный актив. Рыночный спрос на неё тесно связан с конкретными характеристиками, включая:

Оптимальные размеры и конфигурацию

Улучшенные планировки, позволяющие максимально использовать каждый квадратный метр, пользуются большим спросом. Спрос на квартиры с острыми углами, нестандартными формами или удлинёнными комнатами традиционно более низкий. Возможность свободно изменять конфигурацию квартиры является дополнительным преимуществом.

Технические характеристики кухни и ванной комнаты

Форма и размер кухни и ванных комнат являются одними из решающих факторов. Эти помещения не должны быть слишком маленькими. На кухне должен быть установлен солидный кухонный гарнитур и выделена обеденная зона. В ванной комнате должно быть достаточно места как для сантехники, так и для бытовой техники, такой как стиральные машины, а также для корзины для белья.

Удобное расположение внутри здания

В идеале квартира не должна располагаться в углу или рядом с лифтом, поскольку такое расположение может повлиять на ликвидность недвижимости. Кроме того, предпочтительно сбалансированное распределение квартир на этаже.

Эти ключевые характеристики существенно влияют на ликвидность жилой недвижимости, отражая предпочтения и приоритеты потенциальных покупателей.

Читайте также: Как восстановить потерянные документы на квартиру.

Когда нужно учитывать ликвидность квартиры

При этом ликвидность недвижимости особенно важна при вложении средств с целью получения прибыли в будущем. Важность заключается в последующих этапах поиска арендатора или покупателя.

С другой стороны, при приобретении жилья для личного пользования ликвидность может быть не столь важна. Основным соображением является выбор квартиры, которая оптимально соответствует личным предпочтениям, потребностям и бюджету. Тем не менее, важно иметь в виду, что если вы решите продать её в будущем, ликвидность недвижимости будет играть ключевую роль в плане прибыльности сделки.

  • 197

Вас может также заинтересовать