Как продать долю в квартире правильно

  • 0
  • 168
  • 12 мин.

Продажа доли в квартире — вариант для владельцев недвижимости, но он не лишён своих сложностей и вызовов. Несмотря на то, что это юридически осуществимо, первостепенное значение имеет понимание того, как продать долю в квартире правильно. Владельцы долей должны быть готовы к решению таких вопросов, как получение согласия совладельца или совладельцев, выполнение юридических требований и прочим.

Как продать долю в квартире правильно и не нарушить законодательство
Как продать долю в квартире правильно, чтобы другие дольщики не оспорили сделку (изображение создано с помощью нейросети)

Что такое долевая собственность?

В сфере недвижимости доля в квартире является способом разделения имущественных прав между несколькими владельцами, каждому из которых принадлежит определённая часть недвижимости. Прежде чем разбираться, как продать долю в квартире правильно, следует понять, какими способами она может быть получена:

  • Наследование. Одним из распространённых способов приобретения доли в квартире является наследование. Когда владелец недвижимости умирает и имеется несколько наследников, права собственности распределяются между ними. Каждый наследник имеет право на определённую часть квартиры.
  • От родителей. Владельцы недвижимости имеют возможность выделить доли в квартире своим детям. В некоторых случаях закон может потребовать от родителей сделать это. Например, когда родители приобретают недвижимость с использованием материнского капитала, они должны выделить доли для своих детей. Размер этих долей, как правило, определяется по усмотрению родителей.
  • Брак или развод. В контексте брака или развода доли в квартире могут быть установлены или перераспределены. Разводящиеся супруги часто делят квартиру на доли, чтобы упростить потенциальную продажу в будущем. Но стоит отметить, что раздел долей не ограничивается разводами и может быть осуществлён и в рамках действующего брака.
  • Совместная покупка. Совместное владение квартирой может возникнуть, когда родственники или друзья коллективно инвестируют в недвижимость. В таких случаях каждый совладелец имеет законные права на определённую долю квартиры.

Типы квартирных долей

Доли в квартирах можно разделить на два основных типа. Понимание разницы между ними поможет разобраться, как продать долю в квартире правильно:

  • Идеальная доля. Представляет собой небольшую часть всей жилой площади в квартире. Например, кто-то может владеть 1/3 или 1/2 идеальной доли квартиры. Но владение идеальной долей может быть менее популярным, поскольку требует согласования с другими совладельцами вопросов использования имущества, таких как распределение комнат, что может привести к спорам или неудобствам.
  • Выделенная доля. Выделенные доли определяются конкретными, осязаемыми частями квартиры, такими как отдельная комната или выделенная площадь (например, 25 квадратных метров). При покупке выделенной доли владелец имеет единоличный контроль и управление этой частью недвижимости. Этот тип доли часто предпочитают покупатели, поскольку он предоставляет им больше автономии в отношении их доли в квартире и, как правило, его легче продать.
Подготовка договора купли-продажи на долю квартиры
Как продать долю в квартире правильно — тщательно подойти к подготовке подписания договора купли-продажи (изображение создано с помощью нейросети)

Что нужно сделать перед сделкой купли-продажи

Следует понимать важность хорошо организованного и соответствующего закону процесса подготовки документов, когда дело доходит до понимания того, как продать долю в квартире правильно. Для этого требуется:

  • Уведомить совладельцев. Первым шагом является уведомление всех совладельцев квартиры о вашем намерении продать свою долю. Желательно начать этот процесс с устного информирования их о вашем решении и предлагаемой цене доли. После этого отправьте официальные уведомления каждому совладельцу в письменной форме. Это является важным первым шагом в процессе продажи и помогает поддерживать прозрачность и соблюдение законодательства.
  • Продажа доли несовершеннолетнего. Если доля, которую вы продаёте, принадлежит несовершеннолетнему, очень важно получить согласие органов опеки. Этот шаг гарантирует, что сделка будет юридически действительной, и не идёт вразрез интересам несовершеннолетнего.
  • Выбор нотариуса. Независимо от обстоятельств, в вашей сделке будет участвовать нотариус. Важно выбрать авторитетного и опытного специалиста, который сможет проконтролировать сделку и обеспечить соблюдение всех юридических требований. Проконсультируйтесь с нотариусом, чтобы прояснить любые вопросы или опасения, которые могут возникнуть у вас относительно этого процесса.
  • Уточните детали сделки. Чтобы убедиться, что вы полностью готовы к сделке, проконсультируйтесь с нотариусом и обсудите все аспекты продажи. Это включает в себя понимание юридических последствий, процедур транзакции и любых конкретных требований, которые могут относиться к вашей ситуации. Подробное обсуждение с нотариусом поможет вам уверенно ориентироваться в процессе.
  • Поиск потенциальных покупателей. Как только предварительные шаги будут выполнены, настанет время заняться поиском потенциальных покупателей на вашу долю. Вы можете выполнить эту задачу самостоятельно, разместив онлайн-рекламу, или нанять риелтора, который может помочь в маркетинге вашей долей и связать вас с потенциальными покупателями. Специалист по недвижимости может предложить ценную информацию, рекомендации по ценообразованию и доступ к более широкой сети заинтересованных сторон, что потенциально ускоряет процесс продажи. Это обеспечит защиту продавцу, который понимает, как продать долю в квартире правильно.

Что может пойти не так

Разбираясь в том, как продать долю в квартире правильно стороннему лицу, важно знать о потенциальных задержках или препятствиях, особенно когда речь идёт о правах преимущественной покупки, которыми обладают другие дольщики:

  • Преимущественное право покупки. Продажа вашей доли в квартире предполагает уведомление не только потенциального внешнего покупателя, но и всех других дольщиков. Ключевым соображением здесь является то, что продажа может быть отложена или полностью заблокирована, если кто-либо из совладельцев решит воспользоваться своим правом преимущественной покупки. По сути, это означает, что невозможно продать долю в квартире без согласия или отказа второго, третьего и всех остальных собственников.
  • Продажа всей квартиры или нескольких долей. Совместное владение квартирой обеспечивает гибкость в выборе вариантов продажи. Вы можете продать всю квартиру или даже несколько долей в ней, при условии, что совладельцы этих долей дадут согласие. Важно отметить, что существуют ограничения на такие сделки в первую очередь для обеспечения того, чтобы они проводились честно и в наилучших интересах всех совладельцев.
  • Равные условия для всех потенциальных покупателей. При продаже вашей доли важно справедливо относиться ко всем потенциальным покупателям. Искусственное завышение цены или предложение льготных условий одному покупателю по сравнению с другими категорически запрещено. Всем потенциальным покупателям должны быть предоставлены равные возможности, условия и ценообразование. Отклонение от этого принципа может привести к оспариванию сделки.
  • Оспаривание сделки. Если обнаружится, что сделка не соответствовала требованиям равного обращения с потенциальными покупателями, это может стать основанием для оспаривания. В таких случаях, если продавец проиграет судебный процесс, он может быть обязан вернуть деньги покупателю, а сделку аннулируют.

Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, следует для начала разобраться, как продать долю в квартире правильно.

Расходы при продаже доли в квартире
Как продать долю в квартире правильно — не забывать о предстоящих расходах (изображение создано с помощью нейросети)

Ваши расходы

Понимание того. как продать долю в квартире правильно, следует понимать, что этот процесс влечёт за собой различные расходы и налоговые последствия:

  • Нотариальные расходы. При оформлении продажи доли в квартире через нотариуса расходы, как правило, распределяются поровну между покупателем и продавцом. Нотариальный сбор рассчитывается в размере 0,5% от стоимости, указанной в договоре о передаче доли. Важно отметить, что этот сбор не должен превышать 20 000 рублей или быть ниже 300 рублей. Кроме того, за регистрацию договора взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
  • Налог на продажу доли. Налог на продажу доли составляет — 13% от стоимости недвижимости. Но существуют исключения, которые могут позволить избежать уплаты этого налога:
  • Период владения. Если вы владели долей в течение пяти лет или более, вы освобождаетесь от уплаты налога в размере 13%.

В качестве альтернативы, если вы владели долей в течение трёх или более лет, вы можете быть освобождены от уплаты налога, если соответствуете любому из следующих критериев:

  1. Получили свою долю по наследству.
  2. Получили долю в подарок от родственника по договору дарения.
  3. Приватизировали свою долю.
  4. Получили долю по договору ренты.
  5. Приобрели долю до 1 января 2016 года.

В случаях, когда применяется налог, у вас есть возможность уменьшить налогооблагаемую сумму, применив налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если вы унаследовали долю в прошлом и продаёте её сегодня, вы можете уменьшить расчёт налога на эту сумму.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Изучая то, как продать долю в квартире правильно, следует осознавать риск случайных различных ситуаций, от раздела долей до ситуаций, связанных с браком, добрачными соглашениями, владением доли несовершеннолетними и разрешением споров с совладельцами:

  • Частичная продажа доли. Важно понимать, что вы имеете право продать часть, а не всю долю вашей квартиры. Чтобы облегчить это, вам нужно будет разделить долю в соответствии с нормами, установленными местным муниципалитетом. Но крайне важно убедиться, что площадь продаваемых частей доли составляет не менее 6 квадратных метров, как этого требует законодательство.
  • Раздел доли в браке. Доли в квартире, полученные во время брака, могут быть разделены и проданы без необходимости развода. Как правило, супруги делят квартиру поровну. Тем не менее, можно определить неравномерное распределение долей посредством взаимосогласованного соглашения.
  • Брачный контракт. Общая квартира или дом также могут быть разделены в соответствии с брачным соглашением. В таких соглашениях излагаются все соответствующие детали, включая раздел мебели, бытовой техники и других активов.
  • Продажа доли несовершеннолетнего. Как продать долю в квартире правильно, если она принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае требуется разрешение органов опеки и попечительства по месту его регистрации. Родители или законные опекуны должны подать заявление в органы опеки.
  • Разрешение споров с совладельцами. В случаях, когда совладелец не согласен с продажей вашей доли, у них есть два основных варианта. Они могут либо приобрести вашу долю, либо оспорить сделку. Если суд вынесет решение в их пользу, они все равно будут обязаны компенсировать вам долю, как это определено в судебном процессе.
Подготовка договора купли-продажи доли в квартире
Как продать долю в квартире правильно — учесть всё важное перед подписанием договора купли-продажи (изображение создано с помощью нейросети)

Как продать долю в квартире правильно: пошаговая инструкция

Чтобы помочь вам легко ориентироваться в этом процессе, вот подробное пошаговое руководство:

Определение цены доли и предложение покупки совладельцам

Начните с определения цены за вашу долю в квартире. Предложите продать его другим совладельцам квартиры. Если они не согласны, запросите письменный отказ, должным образом заверенный нотариусом.

Поиск покупателя

Если совладельцы откажутся приобрести вашу долю, поищите потенциальных покупателей на рынке. Вы можете нанять риелтора или изучить онлайн-платформы по продаже недвижимости, такие как Mirkvartir.ru, Авито, Яндекс.Недвижимость или другие.

Выбор нотариуса

Нотариальные сборы, как правило, одинаковы, поэтому вы можете выбрать любую нотариальную контору.

Подготовка документов

Изучите, какие необходимые документы следует подготовить, если хотите понимать, как продать долю в квартире правильно. Их можно найти на официальном сайте госуслуг. Нотариус также может отправлять уведомления о продаже доли другим владельцам от вашего имени.

Составление контракта

Как продать долю в квартире правильно, чтобы впоследствии не было правовых проблем с документами? В этом случае лучше обратиться к нотариусу, который проверит документы и составит проект договора купли-продажи. В этом контракте будет указана цена доли, способ оплаты, временные рамки и дополнительные условия, такие как сроки освобождения имущества продавцом.

Регистрация в Росреестре

Нотариус подаст необходимые документы в Росреестр для регистрации. Эта услуга, как правило, включена в стоимость нотариальных услуг. Процесс регистрации обычно занимает от трёх до семи дней.

Уплата государственной пошлины

Оплатите государственную пошлину за регистрацию сделки, которая составляет 2 000 рублей. В качестве альтернативы, если оплатой гонорара занимается нотариус, с вас может взиматься плата за эту услугу в дополнение к гонорару нотариуса, обычно в диапазоне от 2 000 до 2 500 рублей.

Читайте также: Какие документы нужны для продажи квартиры.

Обращение к нотариусу при продаже доли в квартире
Как продать долю в квартире правильно — воспользоваться услугами нотариусу (изображение создано с помощью нейросети)

Можно ли обойтись без нотариуса?

Как продать долю в квартире правильно без услуг нотариуса? С момента внесения изменений в законодательство в 2016 году сделки с квартирами, находящимися в долевой собственности, требуют нотариального заверения.

Читайте также: Ипотека на новостройки в 2023 году: как приобрести жильё.

Дают ли ипотеку на долю в квартире

Когда дело доходит до выкупа доли в квартире с помощью ипотеки, важно учитывать некоторые распространённые проблемы и ограничения, с которыми могут столкнуться заёмщики:

  • Возможность ипотеки при покупке доли в квартире. Да, можно рассмотреть возможность ипотеки для приобретения доли в квартире. Но следует знать, что банки часто не решаются предоставлять этот вид ипотечного финансирования.
  • Почему банки неохотно кредитуют покупку доли. Ипотечные сделки обычно включают кредиты, обеспеченные недвижимостью, гарантирующие наличие у кредитора залога (имущества) на случай неплатежей заёмщика по кредиту. В случае покупки доли в квартире ситуация иная. С точки зрения банка, доля в недвижимости может не иметь существенной ценности в качестве залога, что делает её менее привлекательной для обеспечения ипотеки. Доли в собственности часто рассматриваются как неликвидные активы, что создаёт проблемы для банка в случае невозврата кредита.
  • Альтернативные варианты получения ипотеки. В тех случаях, когда банки не решаются предлагать ипотеку для приобретения доли в квартире, они могут предоставить альтернативные варианты кредитования.

Варианты того, как продать долю в квартире правильно посредством ипотечного кредитования, включают:

  1. Ипотеку под залог других, более традиционных видов недвижимости.
  2. Предоставление ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого потребуется получение письменного согласия от всех совладельцев квартиры. Если какой-либо владелец выступит против такого соглашения, это может помешать вам получить ипотеку.

Понимание всех финансовых и законодательных аспектов того, как продать долю в квартире правильно, имеет решающее значение как для покупателей, так и для продавцов.

  • 168