Как правильно купить квартиру на вторичке

  • 1
  • 311
  • 12 мин.

В последнее время в России отмечается заметное предпочтение вторичному рынку. Это связано с наблюдаемым ростом цен на недвижимость в новостройках, в то время как цены на квартиры на вторичном рынке остаются относительно стабильными. В этой публикации мы подробно рассмотрим как правильно купить квартиру на вторичке.

При выборе жилья следует правильно купить квартиру на вторичке
Правильно купить квартиру на вторичке позволит не допустить ошибок при выборе и оформлении недвижимости

Особенности продажи жилых помещений на вторичном рынке в России

Чтобы правильно купить квартиру на вторичке первым шагом следует подобрать жильё по выбранным для себя критериям:

  • подумайте над максимальным бюджетом;
  • определитесь с количество комнат и желаемой площадью;
  • выберите район города или другой населённый пункт, если намерены переехать;
  • подумайте, какой этаж будет для вас комфортным;
  • сделайте выбор в пользу общего количества этажей здания и использованных в нём строительных материалов;
  • сделайте выбор между готовой для проживания квартирой с мебелью и бытовой техникой и жильём, нуждающемся в ремонте.

Одним из способов, как правильно купить квартиру на вторичке, является поиск объекта на соответствующих онлайн ресурсах или путём обращения в агентство недвижимости. В последнем случае стоит понимать, что услуги агентов по недвижимости являются дополнительными расходами. Агентства недвижимости обычно взимают фиксированную плату или процент от стоимости недвижимости в обмен на помощь в выборе подходящих вариантов, оформление документов, помощь в получении справок и выписок в государственных учреждениях, ведении переговоров с владельцами недвижимости и предоставлении юридической помощи на всех этапах сделки. Стоимость этих услуг может варьироваться в зависимости от региона.

Правильно купить квартиру на вторичке — тщательно проверить её, прежде чем приступить к следующему шагу. Не стоит забывать и про необходимость тщательной экспертизы квартиры, поскольку скрытые дефекты, такие как протечки в ванной, проблемы с потолком или неисправная электропроводка, могут проявиться не сразу, но способны принести немало проблем в будущем. Поэтому жизненно важно провести всесторонний осмотр и оценку стоимости квартиры специалистами, чтобы выявить любые потенциальные недостатки и правильно купить квартиру на вторичке.

Проверка квартиры при покупке вторички

Даже если вы заказали экспертам юридическую помощь в покупке недвижимости, разумно проверить полноту и точность всех документов, предоставленных продавцом. Какие документы нужны для продажи квартиры? В рамках этого этапа необходимо совершить ряд шагов и ознакомиться с определённой документацией:

  • Документы, удостоверяющие личность. Попросите предъявить паспорта всех владельцев недвижимости. Если среди владельцев есть несовершеннолетние лица, запросите их свидетельства о рождении. Сравните информацию в этих документах с данными в документах на квартиру, включая свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи недвижимости и любые другие соответствующие записи.
  • Получите выписку из ЕГРН. Это необходимо для подтверждения того, что на имущество нет обременений или юридических ограничений.
  • Свидетельство о проживании по форме 12. Приобретите свидетельство о проживании по форме 12, которое можно получить в паспортном столе, ТСЖ (Товариществе собственников жилья) или МФЦ (Многофункциональном центре). Проверка отсутствия зарегистрированных лиц в объекте недвижимости, в том числе «временных», таких как военнослужащие или отбывающие наказание в местах лишения свободы, является обязательным шагом, если вы хотите правильно купить квартиру на вторичке.
  • Запросите пояснение и поэтажный план. Эти документы раскрывают планировку объекта, включая расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон и дверей. Они позволяют вам проверить, имела ли место какая-либо несанкционированная перепланировка и соответствует ли она требованиям законодательства.
  • Согласие супруга. Если квартира была приобретена во время брака, убедитесь, что у вас есть согласие супруга или супруги владельца на продажу квартиры. Неполучение этого согласия может привести к оспариванию сделки после продажи жилья. Но в определённых ситуациях существуют исключения, например, если недвижимость была приобретена до вступления в брак, унаследована, приватизирована одним из супругов или подпадает под действие брачного соглашения, определяющего единоличное владение.
  • Соглашения, связанные с разводом. В случаях, когда пара совместно приобрела квартиру и позже развелась, запросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или проверьте, существует ли брачный договор, в котором указано право собственности на квартиру.
  • Психическое здоровье продавца. Если продавец преклонного возраста или если есть сомнения в его психическом здоровье, подумайте о том, чтобы запросить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это помогает защитить сделку от потенциальных проблем, если впоследствии продавец будет объявлен недееспособным.
  • Материнский капитал. Узнайте, использовал ли продавец материнский капитал для покупки квартиры, и получите справку из Социального фонда России, подтверждающую это. Если был использован материнский капитал, убедитесь, что детям выделены соответствующие доли, и имейте в виду, что продавцу может потребоваться разрешение органов опеки на продажу имущества.

Эти нюансы следует учитывать, чтобы правильно купить квартиру на вторичке.

Перед покупкой квартиру следует тщательно проверить
Правильно купить квартиру подразумевает проверку недвижимости (изображение создано с помощью нейросети)

Предварительный договор купли квартиры

После того как вы определились с желаемой недвижимостью и согласовали цену с продавцом, следующим шагом является составление предварительного договора купли-продажи, если вы хотите правильно купить квартиру на вторичке. Настоящее соглашение служит официальным заявлением о вашем намерении приступить к выполнению основного контракта.

В предварительном контракте обязательно должны быть указаны следующие ключевые детали:

  • Подробное описание объекта недвижимости. Оно должно включать исчерпывающее описание квартиры, включая её адрес и кадастровый номер для точной идентификации.
  • Временные рамки для основного контракта. Укажите временные рамки, в течение которых вы намерены завершить оформление основного договора купли-продажи.
  • Цена покупки. Хотя это и не обязательно, настоятельно рекомендуется включить цену недвижимости в предварительный договор, чтобы правильно купить квартиру на вторичке.

Одновременно ожидается, что продавец внесёт задаток или авансовый платёж. Задаток означает обязательство обеих сторон продолжить сделку и включается в общую стоимость недвижимости. В случае, если покупатель отменяет транзакцию без уважительной причины, задаток остаётся у продавца. И наоборот, если отмена сделки является результатом действий продавца, депозит должен быть возвращён в двойном размере. В случае обоюдного согласия на отмену транзакции депозит возвращается единовременным платежом.

Хотя понятие авансового платежа прямо не определено в Гражданском кодексе, оно широко используется и даже чаще, чем задаток. Авансовый платёж отличается от задатка тем, что он юридически ни к чему не обязывает стороны сделки, но служит формой предоплаты. Положения и условия, регулирующие возврат или удержание авансового платежа, должны быть чётко оговорены в предварительном договоре, если вы хотите правильно купить квартиру на вторичке.

Подписание договора и регистрация квартиры

При составлении договора купли-продажи недвижимости у вас есть несколько вариантов получения помощи, включая работу с риэлтором, юристом или нотариусом. Или же вы можете сделать это самостоятельно. Чтобы правильно купить квартиру на вторичке в России договор должен включать следующие важные элементы:

  • информация о продавце и покупателе;
  • сведения о недвижимости, такие как адрес, площадь, количество комнат и кадастровый номер;
  • информация о любых обременениях на имущество;
  • согласованная цена покупки;
  • условия и способы оплаты.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально заверен. Это требуется, когда:

  • продаётся доля в квартире;
  • в сделке участвуют несовершеннолетние, недееспособные лица или их законные опекуны.

Правильно купить квартиру на вторичке предусматривает в дополнение к договору составление и подписание акта приёма-передачи, который документально подтверждает состояние имущества. И договор, и акт составляются в трёх экземплярах, по одному экземпляру для каждой участвующей стороны и по одному для Росреестра. После этого договор должен быть зарегистрирован в Федеральном реестре, процесс, который можно ускорить, воспользовавшись услугами МФЦ. Такая регистрация обычно занимает до 10 рабочих дней.

Для завершения транзакции требуются следующие документы и предметы:

  • паспорта всех участвующих сторон сделки;
  • правоустанавливающий документ продавца, которым может быть предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о регистрации;
  • разрешение органа опеки и попечительства (если требуется);
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Некоторые группы лиц, такие как ветераны Второй мировой войны, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и лица с низким доходом, освобождаются от уплаты этого сбора. С конкретным перечнем категорий граждан, которым доступна такая льгота, можно ознакомиться в статье 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации.

Что касается перевода денежных средств, то правильно купить квартиру на вторичке и оплатить её можно несколькими методами:

  • оплата наличными после регистрации недвижимости в МФЦ;
  • банковская депозитная ячейка, куда помещаются наличные до тех пор, пока сделка не будет официально зарегистрирована в Федеральном реестре и продавец не получит доступ к жилью;
  • аккредитив, который функционирует как онлайн-счет;
  • банк переводит средства на указанный продавцом счёт после регистрации транзакции.

Читайте также: Ипотека на новостройки в 2023 году: как приобрести жильё.

Подписание договора при покупке квартиры на вторичке
Завершающим шагом приобретения вторичной квартиры является её регистрация (изображение создано с помощью нейросети)

Как правильно купить квартиру на вторичке в ипотеку в России

Основное преимущество получения ипотеки на вторичном рынке недвижимости заключается в немедленном доступе к квартире, приобретённой в кредит. На протяжении всего процесса погашения кредита вы можете проживать в новой недвижимости.

Во-первых, вы избавляетесь от необходимости платить арендную плату арендодателям. Во-вторых, вы получаете постоянный адрес, который имеет решающее значение для регистрации детей в местной школе или детском саде, если это необходимо. Многие люди выбирают ипотеку на вторичном рынке как средство обеспечения своего будущего, сбережения денег или в качестве инвестиции. Можно оформить кредит на покупку жилья, чтобы в последующем сдавать квартиру в аренду. Это позволит покрыть платежи по ипотеке, а после её погашения обеспечит пассивный доход.

Что следует знать, если вы намерены правильно купить квартиру на вторичке посредством оформления ипотеки. В отличие от первичного рынка, где банки часто сотрудничают с застройщиками, а ипотечные программы, как правило, привязаны к конкретным жилым комплексам, на вторичном рынке процесс существенно отличается. Сначала необходимо получить одобрение на кредит в банке, а затем заняться поиском подходящей квартиры. Но можно выполнять обе задачи одновременно, подыскивая сразу как банк, так и квартиру. Если вы уже определили объект недвижимости, вам потребуется готовность продавца дождаться одобрения банка.

Давайте подробнее рассмотрим шаги по получению ипотеки на вторичное жилье. Как правило, чтобы  правильно купить квартиру на вторичке необходимо пройти  четыре ключевых этапа этого процесса:

  • Одобрение кредита. Для начала стоит подобрать вариант ипотеки на вторичное жильё, так как разные банки предлагают отличающиеся условия ипотечного кредитования. В финансовое учреждение потребуется предоставить пакет документов, в том числе подтверждающих вашу личность и стабильный финансовый доход. Эти документы обычно включают паспорт гражданина РФ, заверенную копию трудовой книжки и справку о доходах с места работы за шесть месяцев (форма 2-НДФЛ). Если вы состоите в браке, ваш супруг(а) может выступать в качестве созаёмщика, что также потребует от него представления документов. Кроме того, правильно купить квартиру на вторичке предусматривает готовность к возможным дополнительным требованиям.
  • Поиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают недвижимость самостоятельно, но на вторичном рынке полезна помощь агента по недвижимости. Помимо простого определения местоположения объекта недвижимости, вы также должны проверить его юридическую историю. Если есть история предыдущих сделок, вам необходимо убедиться в отсутствии подводных камней. Ведение переговоров с продавцом — это тоже особый набор навыков. На данном этапе важно подтвердить, готов ли продавец к продаже объекта недвижимости через ипотеку, поскольку некоторые предпочитают операции только за наличный расчёт. Банк же в случае соответствия всем условиям получения ипотеки на вторичное жильё перечислит средства на расчётный счёт продавца.
  • Согласование с банком. На этом этапе вам или вашему риелтору необходимо будет снова предоставить банку пакет документов. На этот раз банк будет оценивать недвижимость, которую вы намереваетесь приобрести, а не ваши личные данные. К необходимым документам относятся, в частности, выписка из ЕГРЮЛ, справка, подтверждающая отсутствие задолженности по арендной плате, отчёт об оценке и другие. Эксперты банка проведут тщательную проверку, поскольку имущество служит залогом, и банку необходимо убедиться, что оно не является неликвидным.
  • Завершение сделки. Если вы достигли этой стадии, это означает, что банк одобрил покупку недвижимости, и вам назначена дата сделки. Как правило, все вовлечённые стороны — продавец, покупатель и представитель банка — встречаются в офисе финансового учреждения.

Чтобы правильно купить квартиру на вторичке  следует пройти затем ещё несколько этапов сделки:

  • сначала вы подписываете ипотечный договор;
  • вы открываете счёт, на который будет переведена сумма кредита; способ перевода может варьироваться, но средства, как правило, перечисляются продавцу после перехода права собственности к вам;
  • после подписания всех документов, вы можете посетить МФЦ для регистрации договора купли-продажи и передачи права собственности (это обычно занимает около недели);
  • затем следует вновь посетить МФЦ для получения документов о регистрации, после чего вы официально становитесь владельцем квартиры;
  • порядок передачи ключей и переезда, как правило, согласовывается с продавцом индивидуально.

Важно отметить, что условия кредитования на вторичном рынке могут отличаться от тех, которые предлагают банки для новостроек. Процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье могут быть на 2-3% выше, чем на новые квартиры от застройщиков.

Читайте также: Ипотека на вторичное жильё в 2023 году: что требуется.

После покупки вторичной квартиры можно подать на налоговый вычет
Правильно купить квартиру на вторичке — не забыть воспользоваться правом на налоговый вычет (изображение создано с помощью нейросети)

Налоговый вычет за квартиру на вторичке

При приобретении квартиры новый владелец имеет возможность претендовать на налоговый вычет в размере 13% на общую сумму в 2 млн рублей, независимо от фактической цены покупки. Правильно купить квартиру на вторичке — использовать право вычета, доступного физическим лицам, которые официально трудоустроены и выполняют свои налоговые обязательства.

Налоговый вычет может быть получен в следующем году, следующим за годом совершения сделки. Его можно получить либо единовременно (в размере уплаченного подоходного налога), либо частями ежемесячно. При выборе второго варианта бухгалтерия по месту работы физического лица не будет удерживать подоходный налог с физических лиц в размере 13% до тех пор, пока не будет достигнута требуемая сумма вычета.

  • 311