Траншевая ипотека в 2023 году

  • 0
  • 205
  • 7 мин.

В недавнем прошлом на рынке недвижимости появилось новое дополнение — прогрессивная ипотечная структура, при которой основная часть кредита выплачивается постепенно, а не авансом. Этот инновационный подход эффективно переносит основное бремя кредитования на этап, когда объект недвижимости уже построен. В этой статье мы рассмотрим, суть того, что такое траншевая ипотека в 2023 году и её уникальные характеристики по сравнению с обычными программами ипотечного кредитования.

Что такое траншевая ипотека и чем отличается от других видов ипотек
Траншевая ипотека и её отличия от прочих программ кредитования на рынке недвижимости (изображение создано с помощью нейросети)

В последнее время этот вид ипотечного кредитования стал популярным среди застройщиков в крупных российских городах, таких как Москва, Санкт-Петербург(СПБ), Екатеринбург, Казань и Краснодар.

Траншевая ипотека: что это такое простыми словами

Траншевая ипотека — относительное новшество в сфере кредитования на рынке недвижимости. Она представляет собой кредитную программу, в рамках которой банк выплачивает сумму кредита постепенно определёнными частями, называемыми «траншами». Первый транш обычно выплачивается продавцу или застройщику после заключения договора долевого участия и кредитного соглашения, в то время как остальные кредитные средства предоставляются после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Важно отметить, что, несмотря на свою уникальную структуру выплат, траншевая ипотека функционирует как полноценное ипотечное соглашение, охватывающее такие ключевые элементы, как процентная ставка, общая сумма кредита и цена покупки недвижимости. Заёмщики, выбирающие этот тип ипотеки, пользуются тем же набором прав, что и те, кто участвует в традиционном ипотечном соглашении.

Начало программы внедрения траншевой ипотеки уходит корнями в осень 2022 года, когда Центробанк России инициировал пересмотр ипотечных программ. Это касалось особенно тех, которые предусматривают практически нулевые процентные ставки, когда застройщики фактически несли процентные расходы за счёт завышения цен на недвижимость.

В рамках траншевой ипотеки этот процесс отличается от стандартной модели ипотеки:

  1. Заёмщик заключает с застройщиком как ипотечный кредит, так и договор долевого участия, причём приобретение недвижимости происходит на этапе строительства.
  2. Покупатель инициирует первоначальный взнос застройщику.
  3. Банк выплачивает застройщику первый транш, который может быть даже номинальной суммой, например 100 рублей.
  4. На протяжении всего периода строительства банк рассчитывает и начисляет проценты на сумму первого транша.
  5. Как только объект недвижимости достроен, банк освобождает оставшиеся кредитные средства, и затем ежемесячные платежи рассчитываются по полной процентной ставке.

Проще говоря, покупка недвижимости в новостройке с траншевой ипотекой является выгодным. Примечательно, что такое соглашение даёт преимущество в виде снижения финансовой нагрузки на заёмщика на этапе строительства, устраняя необходимость в поиске альтернативного жилья. Часто сумма первого транша рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платёж с учётом этого оставался на уровне всего 1 рубля.

Учитывая, что проекты по развитию недвижимости обычно рассчитаны на 2-3 года, потенциальная экономия, полученная с помощью этого метода, может быть существенной. Кроме того, если заёмщик накопит достаточное количество средств в течение этого периода, он может выбрать частичное сокращение своего долга, когда банк выплатит застройщику второй транш.

Стоит подчеркнуть, что траншевые ипотечные кредиты в основном применимы к строящимся объектам недвижимости. По сути, такой подход означает совместные усилия банка и застройщика, направленные на стимулирование продаж недвижимости. В отличие от более ранней практики, когда застройщики могли покрыть часть или все процентные расходы, это соглашение предполагает, что застройщики соглашаются отложить получение основной суммы кредита до завершения строительства объекта, в то время как первоначальный транш они получают немедленно.

Подобрать нужную ипотечную программу можно на сайте banki.ru.

Траншевая ипотека также требует сбора документов и справок
Траншевая ипотека также предполагает сбор требуемой банком документации (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Чем балкон отличается от лоджии: что выбрать.

Для кого подойдёт траншевая ипотека

Такой подход может оказаться выгодным, особенно для физических лиц, которые приобретают квартиру впервые, поскольку избавляет от необходимости совмещать расходы на аренду и платежи по кредиту одновременно. Это упрощённый процесс, при котором арендные платежи предшествуют началу выплат по ипотеке, позволяя частным лицам обеспечить безопасность своей собственной квартиры без дополнительного финансового бремени, связанного с арендной платой.

Более того, концепция траншевой ипотеки может быть финансово выгодной для покупателей-инвесторов. Приобретая недвижимость на ранней стадии, часто когда цены более доступны на этапе строительства, они могут позже извлечь выгоду из потенциального повышения рыночных цен после завершения строительства, впоследствии используя прибыль от продажи для погашения кредита. Успех этой стратегии зависит от колебаний цен на квадратные метры и ликвидности выбранной недвижимости.

Для тех, кто стремится получать пассивный доход, стратегия траншевого ипотечного кредитования также привлекательна. Цель здесь состоит в том, чтобы минимизировать расходы на этапе строительства и быстро обеспечить безопасность арендаторов после сдачи объекта. Это согласуется со стремлением многих к тому, чтобы «квартира окупала себя сама», при этом доход от сдачи недвижимости в аренду направляется на погашение кредита.

Как и любая финансовая услуга, траншевая ипотека может похвастаться как своими достоинствами, так и недостатками.

Траншевая ипотека предлагается ограниченным кругом застройщиков и банков
Траншевая ипотека пока не сильно распространена среди застройщиков и банков (изображение создано с помощью нейросети)

Плюсы и минусы

Как и любая кредитная программа траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Стабильная стоимости недвижимости. Траншевая ипотека обеспечивает заёмщику доступную стоимость недвижимости. В условиях постоянно растущих цен на рынке эта возможность является весьма полезной. Тем не менее, важно отметить, что в условиях колебаний цен на квадратные метры это может привести к потенциальным убыткам или, в контексте приобретений, ориентированных на инвестиции, может не принести ожидаемой прибыли.
  • Эффективное распределение долга. Эта форма финансирования предлагает структурированный подход к управлению долговым бременем. На этапе строительства платежи по ипотечным кредитам относительно невелики, что даёт заёмщикам возможность сэкономить средства для будущих платежей или для покупки более дорогой недвижимости. Ключевым моментом здесь является разумное управление финансами.
  • Ускоренное завершение проекта. Когда значительное число покупателей выбирает ипотеку в виде транша, это может стимулировать застройщиков ускорить сдачу проекта. И наоборот, без существенного спроса на ипотечный транш стоимость финансирования проекта может вырасти.

Недостатки

  • Тщательный анализ условий кредитования. Потенциальным заёмщикам необходимо тщательно ознакомиться с условиями кредитования. Процентная ставка по траншевой ипотеке может отличаться от ставки по обычному кредиту, что является мерой, принимаемой для снижения рисков как для застройщика, так и для кредитора.
  • Ограничения на сочетание кредитов. Банки часто ограничивают сочетание траншевой ипотеки с любыми льготными программами. Заёмщики должны выбрать между этим видом ипотечного кредитования, семейной ипотекой или любым другим вариантом ипотеки с государственной поддержкой. Важно понимать, что застройщики часто неохотно предлагают скидки при использовании траншевой ипотеки.
  • Ограниченное участие застройщиков и банков. Не все застройщики и банки готовы предоставлять ипотечные кредиты траншами. Те, кто выбирает покупку недвижимости с использованием этой системы, могут столкнуться с трудностью выбора из ограниченного числа жилых комплексов и кредитных учреждений.

За последние пару лет рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Растущие цены на недвижимость вынудили финансовые учреждения изучить новые методы привлечения клиентов. Для покупателей по-прежнему крайне важно найти баланс между неотъемлемыми рисками, связанными с финансовым инструментом, и преимуществами, которые он может предложить.

Покупка квартиры в траншевуюая ипотеку
Перед покупкой квартиры в траншевую ипотеку следует взвесить все за и против (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Что такое видовая квартира.

Важно отметить, что Банк России занимает жёсткую позицию в отношении нерыночных программ, которые охватывают такие варианты, как ипотечные кредиты с нулевой ставкой и траншевая ипотека. С точки зрения регулирования, если способность клиента предоставить кредит зависит исключительно от снижения первоначальных платежей, это воспринимается как высокий уровень риска для банка. Следовательно, наблюдается заметное снижение доступности траншевых ипотечных программ по сравнению с их первоначальным внедрением, и их распространённость продолжает снижаться.

Таким образом, траншевая ипотека может быть финансово привлекательным вариантом как для инвесторов в недвижимость, так и для тех, кто ищет личное жилье. Но крайне важно тщательно взвесить потенциальные риски и проявлять осмотрительность при выборе кредитной организации и конкретной программы, чтобы обеспечить принятие обоснованного решения.

  • 205