Как лучше погасить ипотеку досрочно

  • 0
  • 152
  • 11 мин.

Многие российские домовладельцы активно стремятся быстрее закрыть ипотеку, направляя все доступные средства на ускоренное погашение кредита. Но не каждый знает, как лучше погасить ипотеку досрочно.

Как лучше погасить ипотеку досрочно и сэкономить на процентах
Как лучше погасить ипотеку досрочно и максимально сэкономить на процентах (изображение создано с помощью нейросети)

Какой стратегии внесения ежемесячных платежей, свободными средствами или с помощью финансовой поддержки членов семьи.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Безусловно, возможность досрочного погашения вашей ипотеки, полностью или частично, прямо прописана в кредитных договорах, а также предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Согласно нормативным актам, банки обязаны предоставлять заёмщикам право на досрочное погашение ипотеки без дополнительных штрафов или комиссий. А вот как лучше погасить ипотеку досрочно, заёмщик должен выбрать для себя сам.

Чтобы приступить к досрочному погашению, просто переведите нужную сумму на счёт, с которого производятся регулярные отчисления по кредиту, и подайте в банк официальное заявление о досрочном погашении. Большинство банков облегчают этот процесс с помощью своих онлайн-платформ или приложений, хотя некоторые финансовые учреждения могут потребовать личный визит для подачи заявки.

Если заёмщик имеет материнский капитал, который в 2023 году был увеличен до 586,9 тысячи рублей на первого ребёнка, он может использовать его для ускорения погашения ипотеки. Хотя материнский капитал, как правило, предназначен для улучшения жилищных условий, когда ребёнку исполняется три года, нет необходимости ждать три года для его использования с целью погашения ипотечного кредита.

Как указано на сайте Социального фонда России, средства материнского капитала могут быть использованы для погашения основного долга и уплаты процентов по займам или ссудам на покупку или строительство жилья, включая ипотеку.

Чтобы использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки, необходимо подать официальный запрос в банк об использовании сертификата, и банк от имени заёмщика согласует это с Социальным фондом России.

Это новшество было введено с апреля 2020 года семьям необходимо обращаться в банк только по вопросам, связанным с кредитованием и с использованием материнского капитала, что упрощает процесс и устраняет необходимость в отдельном обращении в Социальный фонд России.

При использовании материнского капитала для досрочного погашения ипотеки сумма кредита может быть уменьшена, но срок кредитования остаётся неизменным.

Может ли досрочно погасить ипотеку созаемщик

Отвечая на вопрос, как лучше погасить ипотеку досрочно при помощи созаёмщика, стоит сказать, что этот процесс вполне осуществим, хотя и требует дополнительных шагов со стороны заёмщика. Если погашение осуществляет созаёмщик, он обязан посетить банк и подать официальное заявление о досрочном погашении ипотечного кредита. В определённых случаях некоторые банки могут запросить нотариально заверенную доверенность от основного заёмщика. Стоит отметить, что при наличии доверенности денежные средства могут быть списаны со счета основного заёмщика по требованию созаёмщика.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Логическое обоснование простое: минимизировать процентные расходы и в конечном итоге выплатить банку меньшую сумму. Платежи по кредиту, включая ипотечные, состоят из двух компонентов: основного долга (суммы, взятой заёмщиком) и процентов, взимаемых банком за выдачу денег взаймы.

Преобладающим методом выплаты по ипотеке является аннуитетная система, при которой фиксированная сумма выплачивается ежемесячно в течение всего срока кредита. Из этой суммы часть идёт на погашение основного долга (тела кредита), в то время как оставшаяся часть направляется на оплату процентов.

На ранних этапах графика платежей значительная часть средств идёт на выплату процентов, что снижает сокращение основной суммы кредита.

В случае досрочного погашения внеочередной платёж полностью направляется на погашение основного долга. В результате сумма основного долга уменьшается, что приводит к уменьшению общей суммы процентов, поскольку проценты начисляются на оставшийся остаток долга. Таким образом, досрочное погашение ипотеки является более выгодным с финансовой точки зрения в первые месяцы и годы после её оформления.

Как лучше погасить ипотеку досрочно путём дифференцированных платежей? В этом случае основной долг равномерно распределяется на весь срок действия договора, в результате чего сумма процентов уменьшается с каждым месяцем. Следовательно, ежемесячный платёж также постепенно уменьшается.

Дифференцированные платежи, хотя и менее распространены, возможно, менее предпочтительны банками, поскольку они приводят к более быстрому сокращению основного долга по сравнению с аннуитетными платежами, что приводит к снижению начисленных процентов.

Преимущества досрочного погашения ипотеки сохраняются как при высокой, так и при умеренной инфляции. В то время как деньги со временем обесцениваются, фиксированные платежи остаются постоянными. Досрочное погашение позволяет значительно сэкономить на процентах.

Какой выбрать вариант для досрочного погашения ипотеки
Как лучше погасить ипотеку досрочно, правильно рассчитав возможность экономии на процентах (изображение создано с помощью нейросети)

Виды досрочного погашения ипотеки

Частичное погашение

В этом сценарии, как следует из термина, осуществляется погашение не всего долга целиком, а осуществляются частичные платежи (которые могут происходить несколько раз в течение срока действия договора). Разбираясь, как лучше погасить ипотеку досрочно, крайне важно решить, какой аспект заёмщик намерен уменьшить — либо срок кредита, либо сумму ежемесячного платежа.

Полное погашение

В этом альтернативном варианте осуществляется погашение полной суммы основного долга вместе с начисленными процентами с даты последнего платежа (проценты накапливаются ежедневно). Впоследствии ипотечный кредит будет полностью погашен, а следующий шаг включает в себя получение справки о погашении кредита в банке вместе. Затем можно обратиться в МФЦ, чтобы официально снять обременение. В случае электронного оформления ипотеки банк выполняет необходимые процедуры автоматически.

Как досрочно погасить ипотеку: пошаговая инструкция

 Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Как лучше погасить ипотеку досрочно и следует ли уведомлять об этом банк? Составление заявления имеет важное значение, и большинство банков облегчают этот процесс с помощью своих онлайн-платформ или сервисов личного кабинета. Крайне важно убедиться, что средства, предназначенные для досрочного погашения, доступны на счёте, который обычно используется для ежемесячных платежей. Если вы заранее не уведомите банк о намерении внести эти средства, это может привести к тому, что они останутся нетронутыми.

Следует также ознакомиться с конкретными правилами досрочного погашения, установленными банком. Некоторые учреждения могут потребовать предварительного уведомления о намерении заёмщика.

Указать сумму досрочного погашения

Почти каждый банк устанавливает минимальный порог для частичного досрочного погашения. Критерии определения этой суммы могут варьироваться, причем некоторые учреждения основывают ее на проценте от ежемесячного платежа, в то время как другие устанавливают фиксированный минимум (например, минимум в 100 рублей). Конкретные детали, касающиеся этих условий, как правило, изложены в политике каждого соответствующего банка.

Выбрать дату погашения

В этой области финансовые учреждения могут устанавливать свои собственные требования. Некоторые разрешают незапланированные платежи в любой день, в то время как другие ограничивают их заранее определённой датой платежа. Наиболее распространённая практика заключается в предоставлении заёмщикам гибкости в выборе даты таких платежей.

Как лучше погасить ипотеку досрочно и определить наиболее выгодное время для этого. Это решение предполагает понимание процесса ежедневного начисления процентов по ипотечному кредиту. Оптимальные условия представляет собой день, когда внесение досрочного платежа совпадает с удержанием ежемесячного взноса. В этом случае средства снимаются со счёта для покрытия как регулярного, так и досрочного платежа.

Читайте также: Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платёж или снижать срок кредита

При рассмотрении вопроса о частичном досрочном погашении заёмщику предоставляется выбор: сократить либо срок ипотеки, либо сумму ежемесячного платежа. Давайте проиллюстрируем это примером, чтобы определить более выгодный вариант.

Например, заёмщик приобрёл квартиру за 5 миллионов рублей, из которых 4 миллиона в рамках программы семейной ипотеки под 6% годовых на 20 лет. Ежемесячный платёж составил 28 657 рублей.

Год спустя у него, например, появится возможность внести досрочный взнос в размере 500 000 рублей. Решение сократить срок кредита позволило бы завершить выплаты на 3 года и 11 месяцев раньше, что привело бы к экономии на процентах в размере 876 566 рублей. Ежемесячный платёж останется постоянным.

В качестве альтернативы, если принять решение уменьшить размер платежа, он снизится до 24 968 рублей после частичного досрочного погашения, а экономия на процентах составит 337 544 рубля.

Таким образом, с финансовой точки зрения выгодно сократить срок кредита. Если же цель состоит в том, чтобы не только выбрать способ, как лучше погасить ипотеку досрочно, но и облегчить финансовое бремя семьи, предпочтительнее выбрать второй вариант.

Страхование недвижимости при оформлении ипотеки
Приобретённое в ипотеку жильё подлежит обязательному страхованию (изображение создано с помощью нейросети)

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Выбрав способ того, как лучше погасить ипотеку досрочно, стоит не забывать о страховании недвижимости. Это является обязательным требованием при приобретении недвижимости в ипотеку, поскольку оно служит гарантией для банка на протяжении всего срока действия кредитного договора. Страховка недвижимости гарантирует защиту имущества, и в случае, если заёмщик столкнётся с трудностями при выполнении своих финансовых обязательств, банк может вернуть свои средства, продав заложенную недвижимость.

Покрытие распространяется на основные конструктивные элементы, такие как фундамент, стены, пол, крыша, окна и входная дверь. Страховка обеспечивает защиту от различных опасностей, включая пожары, взрывы газа, стихийные бедствия, такие как землетрясения, наводнения, и даже непредвиденные события, например, авиакатастрофы. Но внутренняя отделка, повреждённая, например, в результате затопления соседями или в виду прорыва коммуникаций в залоговой квартире выходит за рамки страхового покрытия.

Договор страхования со страховой компанией ежегодно пересматривается в течение всего срока действия ипотеки, что допускает возможность смены страховых компаний. Годовая премия пересчитывается исходя из оставшейся суммы основного долга.

В случае полного досрочного погашения ипотеки существует вероятность частичного возврата страховой суммы. Например, если годовой договор был заключён в апреле, но ипотека была полностью погашена к июню, обращение в страховую компанию с официальным заявлением может облегчить процесс возмещения.

При частичном досрочном погашении стоимость страховки на следующий год снизится в виду сокращения основного долга. Это демонстрирует ощутимую выгоду в поиске варианта, того как лучше погасить ипотеку досрочно. Оптимальным способом станет совпадение финансовых обязательств по страхованию со скорректированной суммой непогашенного кредита.

Основные ошибки при досрочном погашении

Ниже приведены распространённые ошибки, которые часто совершают заёмщики при попытке погасить ипотеку досрочно.

  • Неправильные сроки проведения внеочередных платежей. Избегайте внесения ежемесячного платежа в день досрочного погашения, а также непосредственно перед ним или после него, в зависимости от сроков досрочного погашения. Важно понимать, что внеочередной платёж не освобождает вас от следующего запланированного платежа. Независимо от того, когда производится досрочное погашение, на день регулярного ежемесячного вычета на счёте должно быть достаточно средств.
  • Отсрочка частичного досрочного погашения. Ожидание накопления значительной суммы перед внесением её досрочно может быть ошибкой. Учитывая, что проценты по ипотеке начисляются ежедневно, более раннее начало частичного досрочного погашения позволяет получить более значительную экономию. Желательно производить платежи, когда имеются свободные средства, а не ждать, пока накопится крупная сумма.
  • Пренебрежение финансовой подушкой безопасности. Упускать из виду важность финансовой подушки безопасности —распространённая оплошность. В идеале заёмщики должны иметь средства, эквивалентные 3-6 ежемесячным платежам, чтобы обеспечить резерв на случай непредвиденных обстоятельств, таких как потеря работы, болезнь или срочные расходы.
  • Неуведомление банка. Простого зачисления денег на счёт недостаточно. Важно проинформировать банк о намерении произвести досрочное погашение. Почти все банки упрощают этот процесс уведомления онлайн через личный кабинет заёмщика.

Для тех, кто планирует разобраться, как лучше погасить ипотеку досрочно, следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Возможность сокращения срока кредита. Убедитесь, что есть возможность сократить срок кредита за счёт частичного досрочного погашения.
  • Гибкость при проведении внеочередных платежей. Предпочтительно, чтобы условия ипотеки допускали проведение внеочередных платежей в любой день по запросу заёмщика.
  • Выборочное страхование недвижимости. Выбирайте обязательное страхование недвижимости, рассматривая возможность отказа от других добровольных, но часто навязываемых видов страхования, таких как страхование жизни и здоровья. Перед принятием таких решений необходима предварительная оценка всех связанных с ними рисков.

Читайте также: Как правильно составить претензию застройщику.

Памятка: как лучше погасить ипотеку досрочно

Использование свободных средств для досрочного погашения ипотеки может привести к существенной экономии на переплате. Следующие рекомендации помогут сделать этот процесс более выгодным:

  • Целевые платежи для сокращения долгосрочных обязательств. Свободные средства следует направить на досрочные платежи с целью сокращения общего срока ипотечного кредита.
  • Своевременное досрочное погашение. Оптимальное время для досрочного погашения — день удержания ежемесячного платежа после списания.
  • Регулярные, своевременные досрочные платежи. Вместо того, чтобы накапливать средства в течение нескольких месяцев, используйте возможности для осуществления досрочных платежей, когда это возможно. Такой упреждающий подход может стать более эффективным способом при поиске того, как лучше погасить ипотеку досрочно, так как сокращает непогашенный остаток по ипотеке.
  • 152