Аренда с правом последующего выкупа

  • 0
  • 177
  • 10 мин.

При покупке недвижимости новый владелец обычно производит либо прямой платёж продавцу, либо обращается за ипотечным кредитом в банк. В ситуациях, когда недостаточно средств для покрытия всей стоимости недвижимости, помимо обращения к ипотечному кредитованию, существует альтернативный вариант — аренда с правом последующего выкупа.

Что такое аренда с правом последующего выкупа
Что такое аренда с правом последующего выкупа (изображение создано с помощью нейросети)

Он предполагает заключение договора аренды с владельцем недвижимости с возможностью последующего выкупа квартиры.

Что такое аренда с правом выкупа

Аренда с правом последующего выкупа пока является нечастым явлением на рынке недвижимости как способ приобретения недвижимости. В большинстве случаев, когда у покупателя нет нужной суммы для покупки, он обычно прибегает к ипотечному кредитованию. При таком традиционном подходе банк выплачивает средства продавцу, а покупатель выплачивает сумму кредита вместе с процентами по ипотеке финансовому учреждению.

Также может быть использована альтернативная схема — покупка квартиры на условиях аренды с последующим правом выкупа. Это предполагает заключение соглашения, которое может принимать одну из двух форм:

  • Двустороннее. В нём участвуют владелец квартиры и покупатель.
  • Трёхстороннее. Помимо продавца и покупателя, агентство недвижимости выступает в качестве стороннего участника.

В соответствии с условиями, указанными в договоре, покупатель вносит регулярные взносы в течение всего срока аренды. После передачи полной стоимости недвижимости арендатор вступает в права собственности. Этот процесс завершается подписанием вовлечёнными сторонами документа о выполнении взаимных обязательств. Впоследствии новый владелец подаёт заявление о переоформлении права собственности через Росреестр.

В определённых случаях аренда с правом последующего выкупа может предусматривать установление порога частичной оплаты, по достижении которого право собственности переходит к новому владельцу.

Что можно выкупить по договору аренды?

Схема лизинга с выкупом, которая включает в себя сдачу имущества в аренду с последующим правом выкупа, обычно используется для удовлетворения потребностей предпринимателей. Это предоставляет им преимущества, поскольку покупатель может приобрести объект без излишнего финансового бремени. Он просто арендует его с возможностью покупки, заплатив дополнительную комиссию за выкуп. Договор может быть расторгнут путём возврата суммы выкупа.

Объекты, которые могут быть приобретены в рамках этого соглашения, включают:

  • квартиры;
  • частные дома;
  • земельные участки (за исключением тех, которые находятся в пределах охраняемых территорий, водных или лесных зон, а также территорий общественного пользования);
  • оборудование;
  • транспортные средства.

Арендодателем может быть либо сам собственник имущества, либо уполномоченное лицо, которому собственник предоставил такие права.

Подписание договора аренды с правом последующего выкупа
Аренда с правом последующего выкупа требует тщательного составления договора (изображение создано с помощью нейросети)

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора

Долгосрочные договоры аренды с последующим выкупом не пользуются широкой популярностью на рынке недвижимости. При розничной продаже недвижимости продавцы, как правило, не склонны растягивать сделку в ожидании роста стоимости недвижимости по мере осуществления покупателем платежей.

При таких договорённостях продавец получает заранее оговорённую сумму, о которой первоначально шла речь. У обеих сторон есть также возможность расторгнуть сделку. В этом случае продавец сохраняет доход от аренды, а покупатель получает возврат средств, внесённых в счёт покупки. В этом случае аренда с правом последующего выкупа приводит только к потери времени обеими сторонами договора.

Чтобы ни одна из сторон не чувствовала, что их время было потрачено впустую, крайне важно учитывать в соглашении следующие аспекты:

  1. Документ должен быть четким и понятным для обеих сторон. Избегайте скрытых условий, которые могут привести к финансовым потерям для любой из сторон.
  2. Договор аренды с правом выкупа должен быть составлен в соответствии с установленным форматом для таких сделок. В нём должны быть указаны как условия аренды, так и условия покупки недвижимости.
  3. Существенным элементом такого соглашения является указанная покупная цена недвижимости.

Важно убедиться, что в контракте нет расхождений между стоимостью выкупа и общей суммой выкупных платежей. Также чётко определите продолжительность аренды, условия и процесс передачи прав собственности на недвижимость.

Чем отличается аренда с правом последующего выкупа от ипотечного кредита

Форма договора, регулирующая аренду с правом выкупа недвижимости, и ипотечный договор являются отдельными документами. Они различаются прежде всего по двум ключевым аспектам: срокам, в которые приобретённая недвижимость переходит в собственность покупателя, и первоначальным финансовым возможностям потенциального владельца.

Ипотечный договор

Когда дело доходит до получения ипотеки, важно отметить, что обычно требуется первоначальный взнос в размере примерно от 21% от стоимости недвижимости, причём точная сумма варьируется в зависимости от конкретной программы кредитования.

При заключении ипотечного договора на приобретение недвижимости заёмщик немедленно вступает в права собственности на приобретённую квартиру. В ЕГРП просто делается пометка о том, что имущество выступает в качестве залога. Впоследствии она убирается после погашения кредита.

Договор аренды с последующим выкупом

Для физических лиц, которые не располагают средствами для первоначального взноса или сталкиваются с трудностями при подтверждении своего дохода, есть альтернатива, которую стоит рассмотреть — аренда с правом последующего выкупа. Этот вариант предполагает, что недвижимость остаётся в собственности продавца до тех пор, пока он не получит полную оплату, за исключением любых арендных платежей.

Хотя такой расклад кажется более выгодным для покупателя, важно отметить, что продавцы не склонны предлагать этот вариант для востребованной недвижимости. Обычно такой подход используется при операциях с квартирами, которые имеют менее выгодное расположение и не являются привлекательными для потенциальных покупателей. В таких случаях владелец может получать доход от сдачи в аренду с постепенным выкупом квартиры арендатором. Такой подход также удобен на рынке элитного жилья, где количество потенциальных покупателей ограничено.

Проживание в квартире по договору аренды с правом последующего выкупа
Аренда с правом последующего выкупа позволяет арендатору незамедлительное въехать в квартиру (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества такой схемы заключаются в следующем:

  • Более низкие затраты. Общие расходы покупателя в этом случае ниже по сравнению с использованием ипотечных кредитов. Это может привести к финансовой экономии на протяжении всего периода выкупа недвижимости.
  • Немедленное использование. Сразу после заключения договора арендатор получает возможность немедленно занять и использовать недвижимость без промедления.
  • Гибкость. В случае изменения обстоятельств, когда арендатор больше не желает или не может приобрести недвижимость, как правило, нет необходимости выплачивать штрафы или пени-неустойки. Но это может варьироваться в зависимости от договорных условий, согласованных обеими сторонами.

С другой стороны аренда с правом последующего выкупа обладает и потенциальными недостатками:

  • Неясная юридическая форма. Сделка не имеет чётко определённой юридической формы, что может внести некоторую степень неопределённости или двусмысленности в процесс.
  •  Недостаточная осведомлённость. Покупатель может не знать, использует ли продавец недвижимость в качестве залога для других целей, что может иметь последствия для прав и интересов покупателя.
  • Возможность выселения. В зависимости от конкретных условий, изложенных в договоре, арендодатель сохраняет за собой возможность выселить арендатора без передачи права собственности на недвижимость, как первоначально предполагалось.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для всех сторон, участвующих в сделке, крайне важно точно составить договор и учесть ответственность каждой стороны в случае нарушения согласованных условий.

Преамбула. В этот раздел контракта должна быть включена следующая информация:

  • название сделки;
  • место и дата подписания договора;
  • полные имена участников сделки или название компании (если вторая сторона является юридическим лицом);
  • описание объекта недвижимости.

В дополнение к информации об участниках договора аренда с правом последующего выкупа предусматривает и подробное описание имущества:

  • название и тип объекта недвижимости (дом, квартира, комната);
  • статус постройки (жилое или нежилое помещение);
  • общая площадь;
  • количество этажей и комнат;
  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • документально подтверждённый статус собственности.

Необходимо также указать дополнительные сведения:

  • список прилагаемых к договору документов;
  • продолжительность периода аренды;
  • цена покупки и сумма арендной платы.

Покупная цена может быть либо включена в арендную плату, либо указана отдельно. Оба варианта допустимы по закону. Если цена покупки не указана в договоре, решение суда может признать договор ничтожным. Следовательно, арендатор не смог бы требовать передачи права собственности на недвижимость от собственника. Если какие-либо средства переводились на арендный счёт, то возврату они уже не подлежат.

Аренда с правом последующего выкупа предусматривает указание в договоре размера арендных платежей, их периодичность и порядок осуществления. Важно также прописать дату, до которой арендатор должен перечислять ежемесячный платёж.

Стороны должны договориться о способе оплаты, будь то наличный или безналичный расчёт. Безналичные платежи, как правило, предпочтительнее в таких сделках, поскольку они обеспечивают более чёткий учёт платежей в случае возникновения каких-либо споров. Для каждого платежа желательно указать его назначение, будь то арендная плата или часть покупной цены, а также номер договора.

Аренда с правом последующего выкупа предусматривает указание в договоре следующей информации:

  • стоимость объекта недвижимости;
  • включена ли арендная плата в погашение стоимости квартиры.
  • сумма страхового депозита и условия его возврата (иногда страховой депозит может быть использован для окончательных платежей при полном перечислении средств приобретения недвижимости);
  • когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора (обычно это происходит после полной оплаты арендатором стоимости недвижимости);
  • обязательства сторон.

Арендодатель обязуется:

  1. Передать имущество арендатору на определённый срок после подписания договора. Продолжительность его действия должна быть отдельно согласована обеими сторонами.
  2. Не препятствовать использованию арендатором имущества.

Арендатор обязуется:

  1. Вносить арендную плату в соответствии с указанной суммой и сроками.
  2. Поддерживать имущество в надлежащем состоянии.
  3. Использовать имущество только в целях, указанных в договоре.

Аренда с правом последующего выкупа предусматривает определённые обязанности сторон. В этом разделе контракта описаны возможные сценарии, в которых каждая сторона несёт финансовую ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

  • любой ущерб, причинённый имуществу;
  • задержку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора могут включать:

  • процедуры расторжения договора;
  • протокол о продлении контракта;
  • методы разрешения споров;
  • меры по устранению форс-мажорных ситуаций.
Аренда с правом последующего выкупа у затройщика
Аренда с правом последующего выкупа у застройщика — альтернатива ипотеке (изображение создано с помощью нейросети)

Читайте также: Можно ли выписаться из квартиры по доверенности.

Аренда с выкупом у застройщика

Аренда с правом последующего выкупа — выгодный вариант для покупателей жилья. В то время как сдача квартир в аренду с возможностью последующего выкупа, возможно, не распространена среди индивидуальных владельцев недвижимости, девелоперы начали осваивать эту нишу.

При таком соглашении стоимость аренды будет выше среднерыночной ставки, но все платежи арендатора будут способствовать постепенному накоплению необходимой для первоначального взноса суммы. Как только будет накоплена достаточная сумма, арендатор сможет оформить обычную ипотеку и приступить к покупке. Если арендатор примет решение не завершать сделку по приобретению недвижимости, застройщик обязуется возместить часть платежей за вычетом расходов на аренду, исходя из преобладающих средних ставок.

Этот инновационный метод приобретения недвижимости получил поддержку со стороны государственных органов. В декабре 2022 года Министерство финансов РФ признало эту схему жизнеспособной альтернативой традиционной ипотеке и предложило привлечь лизинговые компании в качестве стороннего посредника. Впоследствии Центральный банк возобновил дискуссию на эту тему, но конкретные механизмы реализации ещё предстоит разработать.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Аренда с правом последующего выкупа предусматривает регистрацию договора в зависимости от срока аренды, как указано в условиях документа. Если срок аренды превышает 11 месяцев, необходимо в обязательном порядке зарегистрировать документ в Федеральном реестре. Если срок аренды короче 11 месяцев, регистрация не требуется.

  • 177